事業承継や事業継続、不動産事業、オフィス購入なら、区分所有オフィスの【ボルテックス】

老舗企業業種別ランキング1位の
「ビル賃貸業」*¹を取り入れて
激動の時代に備える企業経営を

目次

老舗企業には、さまざまな業種がありますが、利益率の高いビジネスが取り入れられていることはご存知でしょうか。
数字を紐解いていくと、思わぬ共通点が浮かび上がってきます。

それは本業に加えて、価値が上がっていく「資産」ならびにもたらされる収益があったということです。

100年以上続く企業も激動の時代をくぐり抜けて来ました。特にこの数年の市場や環境が大きく変わる中で、その動向は大切なヒントになります。

本コラムでは老舗企業の経営手法に学ぶという観点で、ケーススタディをもとにどのように資産を取り入れているのかを紐解いていきます。

本業の売上減でも利益を確保している大手企業も。
安定経営のヒントは不動産賃貸業

本業+本業に連動しない収益+売却可能資産=事業継続性の向上

この本業に連動しない収益のひとつとして、不動産賃貸業という選択肢があります。
上場企業の中でも営業利益に占める賃貸収入の割合が100%を超えている企業もあり、本業で利益を出せなくても、不動産賃貸収入による利益により本業を支えているという実態があります。

「貸事務所業」の事業継続性の高さ

不動産関連業種の中でも貸事務所業の安定性は際立っています。

「創業100年を超える長寿企業が多い上位10業種」*²によれば、2019年、2022年ともに一位は貸事務所業でした。

2008年の同調査と比べて急速に増加していますが、創業時からビル賃貸を行っていた訳ではなく、本業と並行して事業を開始した会社がほとんどです。つまり、意図的に始めたというよりは、使わなくなった本社家屋や倉庫、工場をうまく転換したケースです。

本業よりも利益が安定しているため、貸事務所業に業種転換した会社がほとんどでしょう。貸事務所業はこのように新規参入のハードルが低くて、事業継続性が高いといえます。

バブル崩壊やリーマンショックなどが起こり、メディアで大きく取り上げられると不動産業はリスクが高いというイメージを多くの方が持たれます。
不動産業といっても、さまざまな業態があり、有事の際に、開発や転売をメインとしている会社は大きな影響を受け、倒産することもあります。

一方、貸事務所業で賃料収入を得ている場合、倒産が起きたケースは少ないとされます。
コロナウイルス感染拡大などの外的要因によりテナントが退去するといったことや、賃料が低減するという可能性も少ないでしょう。

貸事務所業を事業に取り入れて
事業継続をしているケース

貸事務所業を事業に取り入れて事業継続をしている会社をいくつかご紹介します。

まずは「区分所有オフィス」を主軸に資産形成コンサルティングを行う弊社、ボルテックスです。
事業を長く経営していれば本業というのは、その時々の経済状況やマーケット動向などによって上振れ下振れします。

2021年、コロナウイルス感染症の影響もあり経常利益の減収率が48%になりましたが、弊社は区分販売の売上だけでなく自社保有物件からの賃料収入もあり黒字経営を維持できています。

売上約330億円に占める賃料収入の額は大きくはありません。しかし、ビル賃貸業、一般的な事業に比べて販管費などの経費が少ないため、利益率が高く、その結果赤字になりにくい特徴もあります。これは、コロナウイルス感染症による大きな市況変化が起きても、すぐにテナントが抜けるといったことはなく、非常に安定した賃料収入を得られたことが大きいです。

減収率48%という中で利益を出すことの難しさは、経営者の方であれば想像できるのではないでしょうか。

「全上場企業のコロナ前後の減収企業数における経常利益黒字企業の比率」*³というデータによれば、40~49%の減収率で黒字を維持できた企業はわずか20%だけです。しかも減収率40%以上で利益確保できた企業は11.3%です。
また、利益を出せたといっても、血のにじむ努力で経費を削減し、何とか赤字にはならなかったという企業も多くあると思われます。

>区分所有オフィスとは

本業の売上、利益の落ち込みを
ビル賃貸業で支えたケース

リーマンショック後の2009年4月より、弊社の「区分所有オフィス」のご取得を開始されたケースです。先行き不透明のなか、本業の売上・利益の落ち込みによる資金調達力の低下を懸念し、第二の本業として貸事務所業に取り組まれました。現在では累積で約37億円もの不動産資産を構築され年間1.7億円ほどの賃料収入を得られておられます。2009年以降、本業の利益は減り続けるなかでも、累積取得をした「区分所有オフィス」からの賃料収入が増えていき、純資産を着実に増やし“本業を賃料収入が支えている”という形に。経済的余裕ができたため、新しい取り組みを行っているということです。

本業の業績が振るわない時に資産を
売却して乗り切ったケース

2011年から弊社の「区分所有オフィス」のご取得を開始。毎年累積でご取得を続けられておりましたが、2015年に極度の本業悪化に。本業を立て直すべく保有不動産を売却することとなり、流動性の高さから短期間で売却を完了。売却時には2億円超のキャピタルゲインも獲得され、本業の“最悪の事態”を脱することができたケースです。

また「区分所有オフィス」という区分化した形で複数所有していれば、その時の市場価格を見ながら「一部を売却」「一部を保有」といった選択ができるのもメリットのひとつです。

一棟保有の場合、金額が大きくなるため流動性は低くなります。売却すべき時は売却し、残すとこは残す。「区分所有オフィス」ではそれが可能です。企業が長く存続するためには有事に備える防波堤としての「本業非連動の売却可能資産」を構築することが重要です。その方法のひとつとして「区分所有オフィス」は有効的な方法ではないでしょうか。

本業以外に資産を持つという意義

本業に連動しない収益の柱として、貸事務所業が選択肢のひとつとして上がります。重要なのは、本業に連動しない収益であり、かつ売却可能資産であることです。事業で使用する資産として、例えば本社家屋や資材置き場があります。ところがこのような事業資産は売却する場合に事業を止めなければなりません。つまり、本業の継続そのものに影響を及ぼします。

本業とは無関係に迅速に換金できる資産があれば、本業の継続性に寄与するのではないでしょうか。

需要と供給は市況の変化で動く不安定なもの

コロナウイルス感染症をきっかけに目の当たりにしたのは、需給バランスにより大きく価格が変動するという事実です。感染拡大の初期段階では、マスク一枚が途方もない価格で転売されたり、原油先物価格がマイナスを付けたりと需給が動きやすい状態でした。

突発的な需要というのはなかなか継続しません。何か大きなインパクトを受けたときに需要そのものが消失するケースもあります。それでは需要が継続していくかどうかについて、何を目安とすればよいでしょうか。

キーとなるのが「永続的な供給の困難さ」ではないでしょうか。つまり、永続的に供給が困難なものほど価値が担保されるということです。

希少価値が高い東京の不動産の魅力
~コロナ禍における今の市況は?

昔から不動産は比較的インフレに強い資産であるといわれてきました。都心商業地の過去140年のチャートを見ても、失われた20年において停滞期間はありましたが、価値上昇をしているのが分かります。ほかの商品と比べてみても、東京の商業地、銀座四丁目付近の土地売買価格は、高い上昇率を誇っています。

不動産において希少性の高い都心のプライムエリアと呼ばれるところは価値上昇率が高い傾向です。
とはいえ、ここ最近の不動産の動きはどうなのか?市況感を心配されている方もいらっしゃると思います。

2018年、2019年、2020年の月次累積の取引金額に大きな変化はなく、むしろコロナ後に取引額が上回っています。過去20年間の取引の中身を見ると、住居系や商業施設を抑え、オフィスの取引件数が群を抜いていることが分かります。実際にコロナ禍の2020年でも、経営戦略上の理由で保存している物件を手放す企業もあり、売り物件は多く出ています。

皆さんもご存じの名だたるビルが売りに出され、高額で取引されました。投げ売りなどではなく、売却益が数百億円にのぼったと話題になりました。ここ数年のマーケットを見ても、オフィスの価格は下がっていません。

買主を見ると外資系が多いことに気づきます。実はこの東京というのは世界でも注目されており、インバウンド投資額が大きいのも特徴です。2021年、「世界の都市総合力ランキング」で東京は3位になりました。6年連続での3位は、世界からも投資に値する都市と認められた証ともいえるでしょう。

世界が注目する東京で選択するべき資産とは

東京のプライムエリアの中で、どのような資産がよいのでしょうか?
収益不動産は大きく4つに分けられます。
主に、住居系か事業系か、また大規模か小規模かです。

最初に、住居系と事業系の相違点について説明します。

住居系において、解約予告は1カ月となる契約が一般的です。また入居者の退去時、原状回復費用はほぼオーナー負担となります。

一方、事業系の場合の解約予告は6 カ 月が多いため、その間に次のテナントを探す時間的余裕ができます。
原状回復費用は通常はテナント負担なので、突発的なキャッシュアウトはありません。

そして、オフィスビルは住居ビルに比べ、築年数が古くなっても賃料が下がりにくいという特徴があります。

例えば霞が関ビルディングは築50年を超えますが、今もきれいにメンテナンスされており、実際にたくさんの会社が入居しています。この霞が関ビルディングが近隣のビルに比べて極端に賃料が安いかいうと、そこまで違いはありません。

オフィスは経済的合理性が働くことので、立地が良く、しっかりとメンテナンスされていれば、アパートやマンションに比べて価値が下落しにくいのです。

住居系では、経年劣化や近隣に新築物件ができるなどの要因から、入居者が決まりづらくなり、賃料を下げる必要がでてきます。
住居系に比べ、事業系の方が安定的に賃料収入を得られる可能性は高くなります。事業系の中でも大規模ビル、中小規模、それ以下に分けられます。

供給面で見てみると、大規模オフィスは現在も開発が続いており、これから先も大きな床面積が供給されていく傾向です。日本にある企業の99%は中小企業で、需給のバランスを見ると中・小規模オフィスの供給がタイトになる傾向があります。

特に中小規模のオフィスビルはリーマンショックの時ワンルームマンションに建て替えられることもありました。そのためストックが少ない状況にあります。

中規模クラスは一棟では50~100億位かかり、法人であってもなかなか手が出せない金額です。
そのため大企業や財閥系、機関投資家など一部で形成される市場に寡占されてきました。

そこで、中規模ビルを1フロアごとに区分することで、ビルのグレードはそのままに多くの中小企業経営者ならびに個人でも手が届くように組成したものが「区分所有オフィス」となります。

優良なテナントであれば長期入居が期待できるため、収益性が高くなる傾向があります。安定性という意味では、物件を仕入れた後に外壁や共用部を中心としたバリューアップ工事を実施し、さらに長期修繕計画を策定し、修繕積立金の不足分を販売前に弊社が拠出します。そのため、オーナーに突発的なキャッシュアウトが起こる状況を限りなくゼロにした状態で提供しています。

東京は世界的な大都市の中でも多くの再開発が行われている都市です。
同じエリアの土地ならば、大きな敷地を持っている方が開発用途の多さから、再開発に指定された場合に高値で取引される傾向があります。
つまり、ある程度の土地の大きさがあることで資産価値が高くなるといえます。

また、流動性の高さも特徴です。
不動産は、基本的には長期で保有した方がよいのですが、何か有った時には売却できる資産でなければ安心できません。1フロアごとに小分けにしているからこそ、比較的手が出しやすく、一棟よりも早いスピードでの売却が期待できます。

オーナー同士のマーケットを築いており、「売りが出たら買うよ」という言葉から累積購入されるケースも多く、平均売却日数は約80日となっています。

このようなご時勢、つまりテレワークが浸透している中でオフィス需要を不安視される方もいらっしゃいます。しかし、厚生労働省のデータ(第 5 回「新型コロナ対策のための全国調査」)によれば、オフィスワーク中心の人がテレワークをしていると答えた割合は2020年5月時点で40.8%だったのが、同年8月調査だと23%まで減っています。2021年でもオフィス回帰は起きていました。

その最たる理由はテレワークに不向きな職種も多く、できない場合は出社してもらうという実態があったためです。

今後のオフィスのありかた自体は変わるでしょう。今までオフィスは席を敷き詰めて、単に集まって業務をする場という概念でした。ところがテレワークの浸透により、オフィスは人と人とが触れ合うことによるイノベーションを起こす場所となるでしょう。

また、その場合もコロナ対策だけでなく、働き方改革の一環としても1人あたりのオフィススペースを拡大する動きとなっていくことが予想されます。

大きなフロアに入居していた企業は、コロナ対策もあり分散する傾向がありますが、小さなフロアのところはもう少し広くできるようにとオフィスの選別が進むのではないでしょうか。

実際に都心5区の空室率は、2021年10月時点で6.55%となっておりますが、弊社受託物件の空室率は、2021年12月末時点で1.89%と、常に市場の平均よりも低い空室率となっております。

*¹*²*³ :2022年大手調査機関調べ

監修者

松澤 麻子

株式会社ボルテックス マーケティング推進部 セミナー推進課 課長

金融機関にて資産運用のコンサルティングや融資業務などのリテールバンキングを行う。社会人途中で精神看護に興味を持ち、看護師となり病棟勤務。その後、住宅瑕疵担保責任保険法人で不動産担保融資業務に携わり、不動産市況を見つめてきた。銀行や税理士事務所での講演を多数行い、難しいことを分かりやすく伝えるセミナーには定評がある。

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