不動産の相場は需給バランスで決まる
賃貸相場や株価、為替、給料、売上など……世の中にはその時々によって変動するものが多々あります。では、これらの値を決めているのは一体なんなのでしょうか？ 答えは端的に述べて「需給バランス」です。求められているかいないか、供給が足りているかいないか。それによって、すべての相場は決定づけられます。そのため、不動産賃貸事業を行う場合には需給バランスを見ることが非常に重要です。
需給バランスに優れた物件のポイント
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オフィスはバランスの良い商品
不動産と言っても住居用のマンションや戸建て、商業用の大型ビルなどの種類がありますが、もっとも需要バランスに優れているのはオフィスビル。その中でも、グレードの高い中規模のものは常に需給バランスがタイトです。
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選ぶなら郊外よりも都心
都心部には日本の経済が集中しており、多くの企業が東京に拠点となるオフィスを持っています。つまり、郊外よりも都心のオフィスビルのほうが大きな需要があると言えます。
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区分所有にはメリットが多数
従来は、オフィスビルを保有するのであれば一棟でというのが基本でした。しかしこれでは初期費用の面等、あまりにハードルが高すぎると言えます。それに比べ区分所有には、コスト等さまざまな面で圧倒的なメリットがあります。
これらを満たす選択肢としての「区分所有オフィス」
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東京都心に建つ比較的中型～大型（延床面積2,000㎡以上の1棟価格10億円～50億円）のハイグレードオフィスビルを、リスクに配慮しながら、フロアもしくは部屋ごとに分譲する商品が「区分所有オフィス」です。
「区分所有オフィス」の特長は標準販売単価が1億5千万円程度とお手頃で、優良なテナントが入居しており、管理運営も充実し、将来の資産価値が期待されるという点です。累積取得されるリピーター様も多く、非常に魅力的な商品であると自負しております。
また、区分所有オフィスを購入し、自社でご使用になるという“新しい自社ビル保有のカタチ”も増えてきております。
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規模の優位性による資産形成
中規模以上のオフィスビルは一般的に高い賃料を得ることが可能で、市場競争による賃料下落が起きにくい性質があります。また、テナントから見れば小さなビルよりも魅力的であり、比較的高い賃料設定と長期間の賃貸が見込めます。
同じ価格であれば、小規模なオフィスビル一棟を保有するより、中規模以上のオフィスビルを「区分所有」したほうが、長期的視野で資産形成を考えたときに圧倒的に有利です。→都心の商業地は規模が大きくなればなるほど、その価値が上がる。
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高い流動性
「流通量の少ない区分所有オフィスは流動性が低いのでは？」と考えられる方も少なくありません。しかし、不動産というものは割安な値段設定ができれば流動性を高めることができます。区分所有オフィスは、ワンフロア単位のため割安な価格で購入でき、売却時には手頃な販売価格に設定できるので高い流動性を実現しています。加えて区分所有法の改正によってマーケットは急成長しており、今後はさらに流動性は高まっていくでしょう。それらに加えて当社の持つ膨大な顧客網と営業力を駆使すれば、速やかに現金化することが可能です。緊急の際は当社で買い取ることもできるので、高い二次流動性を確保しています。
→小口化による市場参加者の増加（あらゆるアセットは小口化により流動性が高まる）
→当社の膨大な顧客網によるマーケット形成
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安定収入
一定規模以上のグレードを誇るオフィスビルには、入居テナントとして優良企業が集まります。そのため、比較的高い賃料設定が可能となります。また、相対的競争力の劣化がなく、賃料下落のリスクが少なくなります。さらに当社が管理組合を組成、長期修繕計画を立案・管理するため、突発的な追加コストが出にくくなります。このように、“高く”“長く”“安定して”運用できることは、不動産賃貸事業において大きな安心材料となるでしょう。
世界的にも注目される東京の不動産
「人口」「GRP（地域内総生産）※1」「企業本社数」、これらの項目すべてで世界No.1に輝いている都市、それが東京です。さらに2000年から2016年にかけて調査された人口増加率は、なんと13％。面積がほぼ同じとされるニューヨークであっても増加率は6％ですから、いかに東京に人が集中しているかわかります。（出典元：総務省、厚労省公開情報より抜粋）
そして、集中しているのは人口だけではありません。まずは2020年に開催される東京オリンピックに向け、駅や新幹線といった交通インフラの整備が加速しています。また、法人税が20％台に減税され、国内企業は特区に集中。外国企業の誘致も進んでいます。（出典元：総務省、厚労省公開情報より抜粋）
“東京一極”が進む現代ですが、こうした背景もあり地価は急激な高騰を見せています。たとえば東京都中央区銀座の地価公示価格※2は2017年で16,694.2万円/坪。これは2015年に比べて49.41％のアップです。さらに基準地価※2は同期間で47.35％、路線価※2は49.55％のアップ。大阪氏浪速区であっても、この2項目は同期間で9％台の伸び率にとどまっています。これらのデータ※3から、いかに東京が注目されているかがわかります。（国土交通省、東京都財務局、国税庁公開情報より抜粋）
東京都中央区銀座の2017年地価上昇率（2015年比較）
※1 GRP（地域内総生産）とは、GDP（国内総生産）が一カ国において生産された付加価値額を表すのに対し、都市圏・経済圏・州・県など、一定地域内において生産された付加価値額を表します。こちらのデータについては、2012年11月にアメリカのシンクタンク「ブルッキングス研究所」より公表された統計データを参考にしています。
※2 地価公示価格・基準地価・路線価いずれも表記区内の個別の場所の価格です。
※3 国土交通省・東京都財務局・国税局のデータをもとに当社にて作成したデータとなります。
東京都心における不動産の需給バランス
東京都心の不動産のなかでもっとも有利な事業化対象が「中・小型オフィスビル」であることは、都心の不動産市場の需給バランスから見ても明らかです。
