よくあるご質問

区分所有オフィス®、不動産と税に関して
皆様からのご質問にお答えしています

「区分所有オフィス」などの収益不動産を核とした資産形成コンサルティングや戦略的なアセットマネジメントをご提供する株式会社ボルテックスが、お客様より寄せられる「よくあるご質問」とその回答をQ&A形式でご紹介します。なお、内容により区分所有オフィスに関する項目と不動産・税金に関する項目を分けております。

よくあるご質問

区分所有オフィスに関するご質問

区分所有した物件の管理やテナント募集は頼めますか?

安心しておまかせください。当社にはプロパティマネジメントを専門とする部署があり、建物賃貸借契約の締結、賃料回収、クレーム処理など一般的な管理業務まで一貫して代行いたします。また投資リターンの最大化を図るため、契約更新時には当社が賃料増額の交渉を担当。さらに、空室が発生した場合は徹底したマーケティングリサーチによって的確なプライシングを設定し、速やかなテナントリーシングを実現します。なお、全国140のPM業者が実施した事業動向調査によれば、クライアント数ではボルテックスは第1位にランクインしており、その高い管理実績が証明されています。

区分所有した物件の売却相談はできますか?

はい、喜んで承ります。当社は「区分所有オフィス」の専門家として、高い売却流動性を担保する仕組みを構築しています。事実、アセットが小口化されることによる購入可能層の拡大などを背景に、売却にかかる平均所要日数は約1ヶ月と短いのが特徴。オーナー様との媒介契約調印から実際の売買契約締結まで、最短9時間というスピード売却を実現したケースもあります。また、自社使用のまま賃貸に切り替えて売却(リースバック)することも可能です。

区分所有とはいえ、オフィスビルの購入は敷居が高いのですが…。

お手頃な物件が1億円からございます。安心してご相談ください。

区分所有オフィスの管理費用負担について教えてください。

ボルテックスが展開する「VORT」シリーズは空調や水回りなどの維持もしくは修繕にかかる費用は、管理組合の負担となります。オーナー様のご負担にはなりませんので心配はいりません。

区分所有オフィスの販売が好調なのはよいのですが、一種のバブルなのでは?

いいえ。賃料が際限なく上昇していたバブル期と、賃料が安定している現在ではまったく状況が異なります。だから、たとえ“逆ザヤ”となっても売却する必要はありません。これが当社の考える重要戦略です。あのリーマンショックのときでも、当社はお客様に保有をおすすめしました。実際、売りに出されたオーナー様はほとんどいらっしゃいません。

区分所有オフィスの良さはわかったのですが、もう少し検討時間をいただきたいです。

市場動向などを多角的に精査してみると、今後は不動産投資を取り巻く諸状況・諸条件が現状よりも悪化していくと考えられます。もちろん半年後でも販売はできますが、時間が経つにつれて条件はますます不利になっていく可能性があります。

物件購入後に金利が上がるリスクが心配です…。

金利が上昇しても経費として計上できますので、リスク要因にはなりません。むしろ金利が上がれば、賃料も相対的に上がります。

不動産購入に関するご質問

税金や相続した資産についても相談できますか?

はい。コンサルティング事業部の担当者がヒアリングを行い、それをふまえてお客様に合った相続税などの税金に関する各種プランをご用意いたします。ボルテックスが提携している税理士事務所や会計士事務所も複数ございますので、ご紹介することも可能です。

オフィス投資の利回り「4.5%」は低いように思いますが…。

世界的に見れば、ニューヨークなどの「超」がつくほどの優良立地ではより高い利回り傾向にありますが、それだけに下落リスクもまた大きくなっています。バブル期は都内でも相当に高い利回りがありましたが、反面、常に下落への懸念も付きまといました。区分所有オフィスのメリットは、むしろ下落リスクを最小化しながら安定した利回りを出せることです。

購入後の物件価格がどう変動するか心配です。

ご安心ください。当社では毎月オーナー様に対して最新の物件価格情報をご提供しているので、常に正確な相場を把握できます。

買うよりノンリコースローンで借りたほうが有利な気がします。

「ノンリコースローン」は一般の融資よりも金利が高く設定されている上、借入後3~5年で金利が見直しになります。したがって、現物を購入したほうがトータルでメリットが大きいと言えるでしょう。

全額をローンで返済できますか?

そうしたケースはほとんどありません。なぜなら会計上、元本の返済は会社の資産として見なされるからです。

都内の物件を購入したいのですが、地方銀行ではローンが下りないのでは?

一般的には、地方銀行は都内の物件を扱えません。また、逆に都市銀行では地方の不動産物件を扱えないことが多いようです。しかし、地方銀行との取引実績が豊富なボルテックスなら問題なくローンを通すことができますのでご安心ください。

購入金額の半額までローンを組めると聞きましたが、この場合の金利は固定になるのでしょうか?

実際には「半額をローンに」というお客様が全体の半数ほどいらっしゃいます。なお、固定金利でもローンは組めますが、その場合は売却する際にペナルティが科せられるケースがあるため、当社では変動金利をおすすめしています。

安全だと言いますが、想定外のリスクが発生することもあるのでは?

当社では、そうした決定的な要因による下落リスクは「3割」と見積もっています。しかし、この状況下ではすでに日本経済が破綻しています。逆に、そうした事態ともなれば商業地の不動産相場は逆に上昇しますので、いずれにしても不安を感じる必要はありません。

ハイリターンを望めないという点で、東京という市場に魅力を感じないのですが…。

世界的な視点で見れば、東京の不動産は「ローリスク・ミドルリターン」が基本で、売却することでハイリターンが得られる市場と言えるでしょう。さらに、相続税対策と運用を通じてプラスアルファが見込めます。つまり、「ハイリターンを望めない市場」というわけではないというのが私たちの見解です。

年齢が年齢(60代)だけにキャピタルゲインは考えていません。相続税対策と運用を重視したいのですが、大丈夫でしょうか?

はい、大丈夫です。おっしゃる通り、相続税対策と運用がもっとも効率的でしょう。ワンルームマンションから大型ビルまであらゆる物件を取り扱ってきた当社の経験から言えるのは、中規模ビルがもっともパフォーマンスが良いということ。実際に、このスケールの商業ビルが需給面で有利です。

区分所有オフィスの良さは分かりますが、実際、購入するとなると何かと心配で…。

確かにそうかもしれません。ですが、多くのオーナー様が同じような不安を抱きながらも、ボルテックスの提案を信じて投資してくださっています。そして、非常に多くのオーナー様から「決断して良かった」と喜んでいただけています。