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区分所有オフィスの【ボルテックス】

お悩み解決・Q&A

Q&A
区分所有オフィスに関するご質問

  • 区分所有した物件の管理やテナント募集は頼めますか?

    安心しておまかせください。当社にはプロパティマネジメントを専門とする部署があり、建物賃貸借契約の締結、賃料回収、クレーム処理など一般的な管理業務まで一貫して代行いたします。また収益の最大化を図るため、契約更新時には当社が賃料増額の交渉を担当。さらに、空室が発生した場合は徹底したマーケティングリサーチによって的確なプライシングを設定し、速やかなテナントリーシングを実現します。なお、PM業者が実施した事業動向調査によれば、クライアント数ではボルテックスは第1位にランクインしており、その高い管理実績が証明されています。

  • 区分所有とはいえ、オフィスビルの購入は敷居が高いのですが…。

    お手頃な物件が1億円からございます。安心してご相談ください。

  • 区分所有オフィスの販売が好調なのはよいのですが、一種のバブルなのでは?

    いいえ。賃料が際限なく上昇していたバブル期と、賃料が安定している現在ではまったく状況が異なります。だから、たとえ“逆ザヤ”となっても売却する必要はありません。これが当社の考える重要戦略です。あのリーマンショックのときでも、当社はお客様に保有をおすすめしました。実際、売りに出されたオーナー様はほとんどいらっしゃいません。

  • 区分所有オフィスの良さはわかったのですが、もう少し検討時間をいただきたいです。

    市場動向などを多角的に精査してみると、今後は不動産賃貸事業を取り巻く諸状況・諸条件が現状よりも悪化していくと考えられます。もちろん半年後でも販売はできますが、時間が経つにつれて条件はますます不利になっていく可能性があります。

  • 物件購入後に金利が上がるリスクが心配です…。

    金利が上昇しても経費として計上できますので、リスク要因にはなりません。むしろ金利が上がれば、賃料も相対的に上がります。

Q&A
不動産購入に関するご質問

  • 税金や相続した資産についても相談できますか?

    はい。コンサルティング事業部の担当者がヒアリングを行い、それをふまえてお客様に合ったプランをご用意いたします。ボルテックスが提携している税理士事務所や会計士事務所も複数ございますので、ご紹介することも可能です。

  • オフィス賃貸は利回りが低いように思いますが…。

    世界的に見れば、ニューヨークなどの「超」がつくほどの優良立地ではより高い利回り傾向にありますが、それだけに下落リスクもまた大きくなっています。バブル期は都内でも相当に高い利回りがありましたが、反面、常に下落への懸念も付きまといました。区分所有オフィスのメリットは、むしろ下落リスクを最小化しながら安定した利回りを出せることです。

  • 購入後の物件価格がどう変動するか心配です。

    ご安心ください。当社では毎月オーナー様に対して最新の物件価格情報をご提供しているので、常に正確な相場を把握できます。

  • 買うよりノンリコースローンで借りたほうが有利な気がします。

    「ノンリコースローン」は一般の融資よりも金利が高く設定されている上、借入後3~5年で金利が見直しになります。したがって、現物を購入したほうがトータルでメリットが大きいと言えるでしょう。

  • 全額をローンで返済できますか?

    そうしたケースはほとんどありません。なぜなら会計上、元本の返済は会社の資産として見なされるからです。

  • 都内の物件を購入したいのですが、地方銀行ではローンが下りないのでは?

    一般的には、地方銀行は都内の物件を扱えません。また、逆に都市銀行では地方の不動産物件を扱えないことが多いようです。しかし、地方銀行との取引実績が豊富なボルテックスなら問題なくローンを通すことができますのでご安心ください。

  • 購入金額の半額までローンを組めると聞きましたが、この場合の金利は固定になるのでしょうか?

    実際には「半額をローンに」というお客様が全体の半数ほどいらっしゃいます。なお、固定金利でもローンは組めますが、その場合は売却する際にペナルティが科せられるケースがあるため、当社では変動金利をおすすめしています。

  • 安全だと言いますが、想定外のリスクが発生することもあるのでは?

    当社では、そうした決定的な要因による下落リスクは「3割」と見積もっています。しかし、この状況下ではすでに日本経済が破綻しています。逆に、そうした事態ともなれば商業地の不動産相場は逆に上昇しますので、いずれにしても不安を感じる必要はありません。

  • ハイリターンを望めないという点で、東京という市場に魅力を感じないのですが…。

    世界的な視点で見れば、東京の不動産は「ローリスク・ミドルリターン」が基本で、売却することでハイリターンが得られる市場と言えるでしょう。さらに、相続へのお取り組みと運用を通じてプラスアルファが見込めます。つまり、「ハイリターンを望めない市場」というわけではないというのが私たちの見解です。

  • 年齢が年齢(60代)だけにキャピタルゲインは考えていません。相続への準備と運用を重視したいのですが、大丈夫でしょうか?

    はい、大丈夫です。おっしゃる通り、相続への準備と運用がもっとも効率的でしょう。ワンルームマンションから大型ビルまであらゆる物件を取り扱ってきた当社の経験から言えるのは、中規模ビルがもっともパフォーマンスが良いということ。実際に、このスケールの商業ビルが需給面で有利です。

  • 区分所有オフィスの良さは分かりますが、実際、購入するとなると何かと心配で…。

    確かにそうかもしれません。ですが、多くのオーナー様が同じような不安を抱きながらも、ボルテックスの提案を信じて購入してくださっています。そして、非常に多くのオーナー様から「決断して良かった」と喜んでいただけています。

Q&A
不動産小口化商品 Vシェアに関するご質問

  • 任意組合とは?

    民法667条に規定されている組合契約であり、各事業参加者様が組合員としての出資をして、共同の事業を行うものです。不動産特定共同事業法では、事業の方法のひとつとして「任意組合型」が規定されております。Vシェアでは、事業参加者様が任意組合契約に基づき共同出資をした上で、弊社に業務の執行を委託し、事業の運用・運営の結果、そこから生じた収益を事業参加者様に分配することを事業の内容としております。

  • 収益の分配の支払いはいつですか?

    年2回。物件により支払い月が異なります。

  • 配当は増えますか?

    市況動向に応じて増額交渉を行っています。賃料が増額できれば、配当金に反映いたします。

  • 任意組合の財産や経営状況はどのように確認できますか?

    年1回、財産管理報告書を発行いたします(※)。財産管理報告書には、資産運用概況や財産状況、持分譲渡の際の参考価格等の記載がございます。

    • 物件により提出の時期は異なります。
  • 確定申告時の必要書類はどうなりますか?

    財産管理報告書をご提出させていただきますので、ご申告にご活用ください。

  • 中途解約はできますか?

    はい、事業参加者様が保有する契約上の地位を第三者に売却することにより中途解約することができます。事業参加者様が売却先(譲渡先)を自己発見される場合は買主1名様につき22,000円(税込)の手数料、弊社が売却先を斡旋する場合は、売却価格の3.3%(税込)を手数料として頂戴いたします。

  • 契約終了後または中途解約の場合、もとの出資金に関してはどうなりますか?

    事業期間終了にともなう一括売却時は、売却金額から諸経費を差し引いた額を事業参加者様の出資割合に応じて分配いたします。中途解約の場合は、新たな買主(購入者)様との間で合意した売却金額から諸経費を差し引いた額をお支払いいたします。

    • 本組合事業は、出資時の価格の返還を保証するものではありません。
  • 損失が発生した場合、他の所得と損益通算できますか?

    組合事業から生じた不動産所得の損失の金額についてはなかったものとみなされることから、Vシェアで生じる損失は他の不動産所得や給与所得などと損益通算することができません。
    なお、法人(法人税)の場合はこのような規定はございません。

  • 相続が生じた場合はどうなりますか?

    事業参加者様が被相続人となった場合は、相続人様から業務執行組合員である弊社に対し、必要書類を付して申し出をすることにより、出資者たる地位を承継することができます。

  • 空室になった場合の分配金はどうなりますか?

    空室期間の賃料収入はございません。

  • 物件価格の上昇は見込めますか?

    社会・経済状況の変化や対象不動産の固有の状況(稼働、賃料等)、また近隣不動産の状況(需給や賃料等)の影響により不動産価格は変動いたします。出資元本の保証や物件価格の上昇を約束するものではありません。

  • 事業はいつ終了しますか?

    定められた事業期間終了をもって終了します。事業終了時の当該物件売却益は、事業参加者様の出資持分の割合に応じて分配を行います。ただし、事業の終了は不動産市況等により、一定期間延長する場合がございます。

ボルテックスでは企業経営者様や、個人の資産運用のお悩み・ご相談に随時お答えしております

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