CRE活用支援

ボルテックスが考えるCRE活用支援とは

背景とお客様のニーズ

経営環境の変化が大きい今日、CRE(Corporate Real Estate、企業不動産)戦略の重要性は、ますます高まっています。CREとは、企業が事業を継続していくために保有もしくは賃借しているすべての不動産を指します。経営方針・経営課題等により、不動産の最適な活用方法は会社によって様々です。不動産は所有しているだけで維持費や税金などがかかりますから、貸し出して賃料収益を得る、売却して現金化する、別の不動産に入れ替えを行うなど、最適な運用法を考える必要があります。

CRE戦略は保有だけではなく、賃貸物件も含まれます。CRE戦略はどの企業にとっても経営方針(経営ビジョン)との整合性を取る必要があります。当社は、貴社のCRE戦略をトータルにサポートし、企業不動産の最適な活用・価値最大化をサポート致します。CRE戦略を通じて、企業価値の最大化に貢献して参ります。

施策事例

  • □未稼働・低稼働不動産の有効活用
  • □拠点の集約化
  • □使用用途の転換
  • □資産の組み替え
  • □不動産賃貸業への参入

不動産賃貸業への参入・貸事務所業を営むということ

創業100年以上の長寿企業のうち、「貸事務所業」は全業種・業態の中で全国トップにランクされています。

この結果からも、「貸事務所業」は本業を営みながらも一定以上の与信があれば参入しやすい事業であり、景気の影響を受けにくく、高い利益率を維持できる事業という事が推測できます。言い換えれば、不動産賃貸収入は、手をかけずとも存続していくもので、財務体質の安定に大きな効果をもたらしているといえるでしょう。

トップ10業種
(出所)帝国データバンク、2019年1月発表

長寿企業の特色

自己資本比率と売上高経常利益率について
(2014年帝国データバンク調べ)

自己資本比率について
売上高経常利益率について
(2014年帝国データバンク調べ)

このように、本業以外の収益源を確保することは、事業全体を下支えするサブエンジンを持つことと同じです。仮に本業が不調に陥っても、サブエンジンとなる賃貸事業で事業の継続が可能になります。長寿企業ともなれば、長い歴史の中で本業が立ちゆかなくなり、ビジネスを刷新する必要に迫られることもあるでしょう。そうした際に本業に連動しない収益があれば、新しいビジネスを軌道に乗せるまでの間、事業の安定した継続が可能になるのです。 さらに、本業が好調なときは第二の収益源として経営をより加速させる方向に働きます。

具体的なサービスの考え方

企業が不動産を保有するメリットは4つあります。

  • ①内部留保の拡大
  • ②利益率の安定化
  • ③売却可能資産の形成
  • ④事業承継対策の実現

①内部留保の拡大 一般的には利益剰余金の名目で貸借対照表に計上されている数字の事を示しますが、、単純に考えれば「会社の儲けの蓄え」です。不動産賃貸業を事業として取り入れた場合、その賃料収入による資産増加、資産価値によって内部留保を拡大させる事ができ、企業価値を向上させます。

②利益率の安定化 不動産賃貸事業のメリットは、なんと言ってもその安定性です。企業収益はその時代情勢、景気動向、不測の事態によって大きく変動します。しかし、不動産賃貸収入は、手をかけずとも存続していくもので、本業以外で利益を得るのであれば、不動産賃貸業ほど安定したビジネスはありません。

③売却可能資産の形成

たとえば、設備を拡充するための工場の建設費として1億円がかかった場合、新工場という1億円の固定資産が企業の内部留保になります。内部留保とは現金ではなく、こうした土地や建物、機械、在庫などが資産として蓄積されていきます。しかし、どうしても多額の現金が必要となった場合はどうすればいいでしょうか?先述の工場は事業にとって不可欠なもの 、工場がなくなれば新たな利益を生み出すことができず、事業がストップしてしまうため、売却して現金化することができません。しかし、本業に連動しない不動産であれば、売却して資金需要に充てることが可能になるのです。

ここで、企業にとって売却可能な資産を持つという事が経営において重要な課題になります。どんなに純資産があったとしても、それが自社工場や自社ビルであれば、資金として活用ができません。つまり、絶対に開けられない金庫にお金を入れているようなものなのです。それに対して本業と連動しない不動産は、いつでも換金が可能です。普段は家賃収入などで内部留保を構築し、多額の現金が必要になった場合に売却をする。こうしたフレキシブルな資金調達が可能になるのも本業と連動しない不動産を持つメリットといえるでしょう。

④事業承継対策の実現

経営者にとっての最大の悩み、それが事業承継対策です。利益を順調に計上している会社ほど、その自社株式の評価額は高く、相続税の負担も当然に大きくなります。そのような状況の中で、会社としての資産価値を維持しながら相続税負担の軽減をしていくことが、事業承継における会社経営者に求められている重要な課題といっても過言ではありません。

そこで弊社がご提案する「区分所有オフィス」をおすすめいたします。「区分所有オフィス」の活用により、自社株式の評価額を下げることが可能で、円滑な事業承継対策をすることができます。

富裕層向けの新たな相続対策となる「区分所有オフィス」
近年の税制改正に伴い、相続税への関心が高まっています。しかし、大きな資産を持つ富裕層向けの不動産を活用した相続対策は、ほとんどがワンルームやアパート、タワーマンションなどに限定されていました。

そこでおすすめするのが「区分所有オフィス」です。効率的な対策だけでなく、相続時の分配もスムーズ。さらに長期的に高い収益を安定して見込めるため、相続人にとっても嬉しい資産となります。

所有財産を収益不動産に組み替えるメリット……効果の高い相続対策
相続対策にはさまざまな手法がありますが、その中でも所有財産を収益不動産に組み換えるのは、確実性の高い方法といえます。特に、都心プライムエリアの商業地の不動産の場合は実勢価額と路線価格に大きな開きがあるため相続税を評価する上で大きなメリットがあります。また、希少性のある不動産として資産価値が維持できるので、相続対策には最適です。

支援内容のリスト

  • 不動産の購入、売却
  • 遊休地の活用
  • 賃貸住宅(居住用、事業用)の建築
  • 定期借地権の利用
  • 等価交換、建替え、買換え
  • 資産の組換え
  • ほか

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