オフィスを購入する

オフィスを“借りる”から“買う”時代へ

「オフィスの購入は負担が大きすぎるから賃貸で……」とお考えの方は多いかと思います。しかし、“借りる”よりもローンを活用して“買う”ことで年間支払総額を抑えられるケースがあることをご存知ですか?さらに資産という観点で見ても、賃貸の場合は支払金が家賃としてキャッシュアウトし続けるだけで何も残りません。一方、購入であればコストになるのは月々の返済金のうち金利のみ。長期的に考えた場合、元本分が積み重なり、ローン返済後には負債のない資産として残ります。 以上のことを考えると、オフィスを買う「区分所有オフィス®」がいかに有効かお分かりいただけるはずです。オフィスの選択肢は“借りる”から“買う”時代へ――。
このページでは、区分所有オフィスを自社で活用するメリットについてご提案します。

オフィスを「借りる」場合と
買う」場合の比較

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中長期で考えた場合、一般的にはローンを活用して物件を「買う」ほうが、「借りる」よりも年間支払総額は低くなります。更に、ローン返済終了後には負債の無い資産が残ります。また、不動産を保有することで与信向上にも寄与するため、借り入れが起こしやすくなったり、必要な際には売却可能資産として本業に何ら影響のない優れた資産として活用することも可能です。仮に毎月出ていくコストが同じでも、「買う」場合は年を追うごとに資産が残ります。

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購入の優位性

オフィス購入の優位性について、実際のキャッシュアウトに当てはめて考えてみましょう。たとえば年間支出合計額が1,000万円(更新料別)の物件を20年ローンで購入した場合、ローン支払額や固都税(固定資産税と都市計画税)、管理費や修繕積立金を合わせても年間支出合計額は1,353万円です。これだけを見ると、そこまでの差はありません。しかし、20年後のことを考えると、賃貸の場合には支払った家賃約2億円がすべて外部流出費用になるのに対し、購入の場合は約2億円が不動産資産となります。取得時の諸費用を踏まえても20年で2億円もの家賃を支払うのと、2.5億円の不動産資産を得るのでは、どちらが優位かは明白です。

2億5千万円の物件を「賃貸する」場合と「購入する」場合の年間キャッシュアウト

  • 物件 物件
  • モデルケース モデルケース

    物件価格
    ¥250,000,000

  • 頭金 ¥50,000,000
    借入 ¥200,000,000
  • 返済期間 / 金利 20年 / 1.0%
    取得時諸費用等 ¥3,500,000
  • 賃貸の場合

    家賃/月¥833,333

    年間支出合計¥10,000,000

  • 購入の場合

    ローン支払い/年¥11,037,456

    管理費・修繕積立金¥1,500,000

    固都税¥1,000,000

    月間支払¥1,044,788

    年間支出合計¥13,537,453

  • 矢印
  • 矢印
  • 20年後の不動産資産および外部流出費用

    20年間 不動産資産¥0

    20年間 外部流出費用¥208,300,000

  • 20年後の不動産資産および外部流出費用

    20年間 不動産資産¥250,000,000

    20年間 外部流出費用¥74,200,000

  • ※更新料を20年間で10回発生と想定
  • ※物件価格\25000万 頭金\5000万 \20000万ローン 固定金利1.0%/期間20年
    ※上記月々のローンの支払いは919,788円、その他、管理費・修繕積立金・固都税が掛かります。
    ※上記シミュレーションは一例であり、実際の融資に関しましては、お客様の財務状況により異なります。
賃貸の場合 購入の場合

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「購入」により財務上のコストを最小限に

現在の市場環境における物件の購入金額は、20年間借り続けた場合の家賃総額になると言われています。もしくは、年間賃料収入を利回りで割り直したものが、物件価格になるというケースもあるようです。前者に当てはめて考えると、家賃100万円クラスのオフィスであれば購入価格は約2億円です。仮に、金利1.0%の20年返済でこの物件を全額借入で購入した場合には、その総額は2億4,240万円が必要になります。

これをバランスシートで考えた場合、2億円は物件の価格となるため内部留保に。利息支払の4,240万円が、損益計算書(P/L)に計上されます。つまり、物件自体は資産となり、コストは金利分のみとなるため、財務上に大きなメリットがあると言えるでしょう。

所有であれば「元本返済」分は最終的に資産として残ります

比較画像 比較画像

「リースバック」という選択肢。

企業経営を継続していく中では、様々な経営環境の変化が起こる可能性があります。中でも最も問題となるのは、急な資金調達が必要になった場合ではないでしょうか。そんな時、自社オフィスを所有しておくと、オフィスを売却して、資金を調達することが可能になります。さらに「リースバック」を活用し、買主からそのままオフィスを賃借することで、移転の必要もなく、現状と同じビジネス環境で業務を継続することが可能になります。

リースバックで買主からそのままオフィスを賃借

リースバック リースバック

一棟所有と区分所有の比較

「一棟所有」に比べ、「区分所有オフィス」であれば、購入価格がリーズナブルなことはもちろん、賃貸への転用も可能。さらに大規模修繕のリスクを回避することでオーナー様の負担を軽減し、再開発メリットなどを受けられるなど高い資産性を実現しています。

主なメリット 主なメリット

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“区分所有”という自社ビル所有の新しいかたち

自社ビル購入に対して、「移転できなくなるのではないか」「デッドスペースが発生するのではないか」などを懸念される方もいらっしゃるでしょう。しかし、それはあくまでビルを一棟所有した場合の話です。ボルテックスでは、“一棟”ではなく“区分所有”という形をご提案し、このようなデメリットやリスクを最小限に抑えています。購入価格がリーズナブルなことはもちろん、賃貸への転用も可能。さらに大規模修繕のリスクを回避することでオーナー様の負担を軽減し、再開発メリットなどを受けられるなど高い資産性を実現しています。

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