【令和6年能登半島地震から考える】新耐震基準に適合した建物の重要性とは

新たな年を迎えた2024年元日の午後4時10分ごろ、石川県能登半島にて最大震度7を観測する地震が発生しました。

この地震は「令和6年能登半島地震」と名付けられ、原因究明や被害状況の確認が今も進められています。
これにより多くの住居や建物の倒壊し、多くの人的被害が発生しました。

なぜこのような事態が起こってしまったのでしょうか？
この記事では、耐震性の観点からどのような建築物の選択が望ましいのかを解説します。

令和6年能登半島地震で旧耐震の建物が多数倒壊

石川県で初の観測となる震度7を記録したこの地震は、地震の規模を示すマグニチュードは7.6にもなり、これは阪神・淡路大震災のマグニチュード7.3に匹敵する規模の地震です。
阪神・淡路大震災では亡くなられた方々の約9割が住宅の倒壊等が原因であると警察庁から発表されました。

そして令和6年能登半島地震でも似たような被災状況が発生しており、被害家屋数は1月7日11時30分の発表時点で1,507棟ですが、津波被害だけでなく木造家屋や旧耐震ビルの倒壊も数多くあったと報道されています。

二つの地震に共通している点が2つあります。
それは、被害に遭った建物の多くが古い木造住宅や旧耐震基準の建物であったこと、そして地震の揺れの周期が1秒から2秒であったことです。木造住宅や10階以下の建物に大きな被害を与えるこの地震の周期が、ちょうどそれらの建物が密集している地域に直撃してしまいました。

都心と地方の深刻な耐震格差

阪神・淡路大震災による建物倒壊の被害を教訓に、国は全国的に建築物の耐震化を推進してきました。老朽化した建物を改修、または建て直すことによって、「全国の多数の者が利用する建築物等」は2018年時点で耐震化率89％まで達しました。
しかし、全国的には順調に見える耐震化率ですが、都市部と地方の実態に大きな格差があることが深刻な問題となっています。

地方の耐震化が進まない理由

都市部では経済活動が盛んなため、新築や改築の機会が多く、また再開発事業も活発です。そのため、新たな耐震基準に基づいた建物を増やすことができます。
これに対して地方では古い建物が多く、耐震改修のコストが持ち主の大きな負担となることが多いです。

難航する地方の耐震化

そして珠洲市・輪島市でも耐震化が難航していました。
下記は珠洲市の「珠洲市耐震改修促進計画」の資料です。
珠洲市の住宅の耐震化率は2018年度末時点で51%に留まっており、全国平均と比較すると大きく遅れている様子がうかがえます。

出典：https://www.city.suzu.lg.jp/uploaded/attachment/2024.pdf

また、下記は輪島市の「耐震改修促進計画」の資料です。
輪島市も珠洲市と同様に住宅の耐震化率は令和元年(2019年)末時点で45.2%に留まっています。

出典：https://www.city.wajima.ishikawa.jp/docs/2018063000019/file_contents/taishin_20200401.pdf

耐震化の遅れが能登半島地震の建物倒壊に繋がってしまったと考えると、建築物の耐震化がいかに重要であるかが分かります。

保有するなら新耐震基準に適合した建築物

こちらでは旧耐震基準と新耐震基準の建築物が、どのように異なるのかを具体的に解説いたします。

旧耐震基準とは

旧耐震基準とは1981年まで適用されていた建築基準のことを指します。
この基準は「震度5強レベルの揺れでも建物が倒壊せず、仮に破損したとしても修繕することによって生活が可能になる構造基準」として定められていました。
しかし、地震の揺れが長時間続く場合や、連続して大きな揺れが来る場合などには対応できていないという問題がありました。

新耐震基準とは

新耐震基準は1981年から適用され始めた建築基準です。
過去の大地震で旧耐震の建物が数多く倒壊し、多数の犠牲者を出した悲劇を教訓に定められました。
建物が大きな地震に遭遇した場合でも倒壊せず、人々の生命を守ることを重視しています。具体的には「震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊しない構造基準」として定められています。

新耐震基準の建築物を保有する優位性

新耐震基準では地震発生時における建物の揺れ方が詳細に分析され、それに耐えることができる建物を設計することが求められています。これにより大きな地震が発生しても建物は倒壊せず、人々の生命を守ることができます。
また、新耐震基準の建築物は、地震による被害を最小限に抑えるための耐震補強や改修が容易であり、建物の耐用年数も長いという利点があります。

以上のことからもし建築物を保有する場合は、新耐震基準に適合した建築物のほうが最悪のケースを免れる可能性をより高められるでしょう。

新耐震基準の建築物を保有しようとした際、どのような物件を選ぶべきか迷われることもあるでしょう。
ここからは、弊社の商材であるVORTシリーズを紹介します。

VORTシリーズは新耐震基準適合のオフィスビルがメイン

ボルテックスでは、自社ブランドのオフィスビル「VORT」シリーズを提供しています。
そして、VORTシリーズの大きな特徴は下記の5点です。

1. 新耐震基準に適合したオフィスビルをメインで扱っている
2. 土地の希少性が高い商業中心地に位置している
3. 駅から近い、または駅からのアクセスに優れている
4. 一棟ビルではなく、フロア(部屋)ごとに区分化して販売している
5. 保有後の管理もボルテックスが代理で行っている

それではひとつずつ解説していきます。

新耐震基準に適合したオフィスビルをメインで扱っている

VORTシリーズのオフィスビルはほとんどが新耐震基準に適合しているため、どの物件をお選びいただいても耐震性に備えたビルを取得することが可能です。

また、物件の仕入れ後、実費で耐震強度の検査や、”PML”値の算出を実施しています。

PML（Probable Maximum Loss）とは、プロバブル・マキシマム・ロスの略で、建築物が地震や火災等の災害に見舞われた場合の損失額を予測したものを指します。
具体的には、特定の時間スパン（一般的には50年）で発生する可能性のある最大の地震による建物の損壊度合いと、その修復にかかるコストをパーセンテージで表したものです。

PML値は不動産投資や建物の保険加入、企業のリスクマネジメントの観点から非常に重要です。建物の耐震性を数値化することで、投資リスクや保険料の算出、建物の耐震改修の必要性等を具体的に把握することができます。
また、企業のビジネス継続計画（BCP）作成においても、自社の所有する建物のPML値を知っておくことは、地震リスクに対する対策を立てる上で重要となります。

土地の希少性が高い商業中心地に位置している

VORTシリーズはすべてのビルが商業中心地に位置しています。
そして、商業中心地はビルがすき間なく建てられている場合が多く、新たに建築することもなかなかできません。また立地に優れたビルは長く保有される傾向があるため、販売情報が出回ることも多くありません。
上記の理由から希少性がさらに高まり、価値が下がりづらい資産となります。

また、希少性が高いということは、販売情報が出回った際の流動性も高いということになります。商業中心地に位置する物件は、不動産でありながら流動性を担保できる稀有な資産といえるでしょう。

駅から近い、または駅からのアクセスに優れている

駅からのアクセスに優れたビルは、テナントが長期間入居しやすい、また空室になったとしても次のテナントがつきやすい傾向があります。募集賃料などの他の条件面の影響もありますが、アクセスに優れないビルよりは条件面で有利になります。

そして、テナント入居に優れるビルは人気があるため、資産価値が下がりづらく、流動性に長けているということがいえます。

一棟ではなく、「区分所有オフィス」として販売している

ボルテックスでは一棟のオフィスビルをフロア(部屋)ごとに区切った、「区分所有オフィス」を提供しています。

商業中心地に位置し、駅からのアクセスに優れたビルを取得しようとしたとき、価格の高さは大きなハードルになります。
一般の市場に情報が出回らない理由も、この価格の高さが関連しているといえるでしょう。ボルテックスが仕入れている物件も一棟価格で10～20億円台は少なく、高額の場合は100億円以上に達することあります。

そういった市場の状況をふまえ、ボルテックスでは条件に優れたビルをより多くのお客様がご取得できるよう「区分所有オフィス」として販売しています。

また、一般的に面積が小さいビルよりも、より面積が大きいビルのほうが、ビル自体や設備のグレードが高いケースがあります。さらに、面積が大きいほうが賃料を安定して支払えるテナントを呼び込むことができます。
そのため、同じ金額であれば小さいビル一棟の購入よりも、より面積が大きいビルの1フロアを選択したほうが、より安定して資産を築くことができるでしょう。

保有後の管理をボルテックスが代理で行っている

オフィスビルであっても保有は相応の手間がかかります。
建物や設備の定期的な修繕、大規模修繕に備えた資金計画、テナント退去後のテナント誘致など基本的な管理でも相当の手間がかかることは想像に難くないでしょう。
弊社のお客様の中でも、想定以上に手間がかかるため保有していた不動産を手放した、というケースもありました。

そうならないためにボルテックスでは物件ご取得後の管理もサポートしています。
現在では、不動産の管理・運用業務委託におけるクライアント数にて業界第1位を9年連続で受賞しています。（※）
※『月刊プロパティマネジメント』2015～2023年11月号掲載情報より「オフィス中心型」にて

詳しいパンフレットは下記のページからお取り寄せいただくことが可能です。

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都心のオフィスビルにご興味がありましたら、ぜひご覧ください。