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「不動産投資」と聞いてどのようなイメージをお持ちでしょうか。なんとなくのイメージで、代々の資産家・地域の地主のような何世代も前から土地を持っている人だけの話、とお考えになられている方も少なくないようです。しかし、実際のところ不動産投資は投資初心者の方でも参入しやすく、資産運用方法のひとつとして検討する価値のある投資先なのです。
今回は、特に投資・資産運用初心者の方にとって、不動産投資がどのようなメリット・デメリットを持っているのか、また、実際に物件を選ぶ際にどのようなポイントに注意すべきなのかについて解説していきたいと思います。
1.不動産投資の基礎知識
不動産投資のメリット・デメリットを正確に理解するために、まずは不動産投資の基礎知識について見ていきましょう。
1-1. 不動産投資とは
不動産投資は、「不動産を購入したら終わり」ではありません。不動産を購入した後、その不動産を第三者に貸し出すことで家賃収入を得ること、不動産が値上がりしたタイミングで売却し売却益を得ることが大きな目的となる投資手法です。資金に余裕のある方は自己資金のみで不動産投資を行う場合もありますが、多くの方は自己資金を超える不動産投資を行うために、銀行などの金融機関から融資を受けるスタイルを選択されています。しかし、投資初心者の方にとっては、家賃収入や売却益がいつ入ってくるのか、どれくらい入ってくるのかを想定できず、ローンを組むことを躊躇される傾向にあります。
不動産投資をやってみたいが、ローンは組みたくない、という方は現金（自己資金）の範囲内で不動産を購入するスタイルが適しています。その場合、マンション一室何千万円、ビル一棟何億円、という投資規模ではなく、数万〜数百万規模の少額で始められる不動産投資がおすすめです。少額で始めることができる不動産投資として、不動産小口化商品や不動産投資信託が注目されています。
参考記事：不動産小口化商品とは？メリット・デメリットを解説【FP監修】
1-2. 不動産投資の種類
続いて、不動産投資にはどのような種類があるのか主だったところをご紹介していきます。
区分投資
「区分投資」と呼ばれる投資方法は、マンションやビルなどを1部屋単位または1フロアごとに小分けにして販売されている物件に投資をすることをいいます。少額から不動産投資を始められ、管理のしやすさからサラリーマンの方にもおすすめできる投資方法です。
また、区分投資の場合、バラバラの物件を1区分ずつ複数購入することができるため、地域を分散して投資ができ、リスク分散のポートフォリオ（投資の組み合わせ）が組みやすいことが特徴です。
さらに、少額投資でも立地のよい物件を購入しやすいため、空室リスクを抑えやすいこと、将来的な賃料アップが期待できることといった特徴も持っています。
一棟投資
不動産投資のひとつに「一棟投資」があります。一棟投資とは、その名のとおり、オフィスビルやマンションを一棟丸ごと購入して運用する投資方法のことをいいます。多くの部屋数を一度に購入することができるため、投資効率がよいとされています。例えば、10区分の部屋があるマンション一棟を1億円で購入した場合、1部屋あたりは1,000万円で手に入れることができたということになりますが、1部屋ごとに分けて評価した場合1,000万円以上の価値がつくことが多く、その価値に見合った賃貸収入・売却益を期待することができます。
このように一棟投資は大きな利益を得られる可能性が高い投資方法ですが、多額の投資資金が必要になるなど、投資初心者には難易度の高い投資方法でもあります。また、万が一災害が起きてしまった場合、一棟全体が被災し、被害が大きくなってしまうという特徴も持っています。
戸建て投資
「戸建て投資」では、一戸建てを購入し、賃貸に出して賃貸収入を得るという投資方法が一般的です。一戸建ての傾向として、同じ入居者に長く住んでもらえる反面、退去してしまうと次の入居者が決まるまで時間がかかりがちであるという特徴を持っています。しかし、戸建て投資にはマイホームにしたいという需要もあるため、投資の出口戦略として最終的に売却して手放すという方法をとる投資家も少なくありません。
2.不動産投資のメリット
一棟投資のように大規模な資金が必要なものから、区分投資のように購入しやすいものまで幅広いスタイルのある不動産投資ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。
2-1. 安定した収入を得られる
不動産投資を行う最大のメリットは「安定した収入が得られること」です。購入した不動産を賃貸に出す場合、その物件に入居者がいる限り毎月収入を得ることができます。万が一ご自身が働けない状況になってしまっても、不動産を所有し賃貸に出すことで一定の収入を得ることができるのです。このメリットを活かし、老後の私的年金代わりにするなど、本業以外の収入源を作ることができます。
2-2. 生命保険の代わりになる
不動産投資のメリットとして「生命保険のような特徴を持っていること」もあげられます。
不動産を購入する際に金融機関からローン・融資を受けようとすると、団体信用生命保険という保険に加入することが一般的です。団体信用生命保険とは、融資契約者が死亡したときまたは高度障害になってしまったときに借入金の返済が免除される仕組みを持つ保険です。団体信用生命保険によりローン返済が免除された後も、不動産は残るため相続を受けた家族は家賃収入を得ることができます。
2-3. インフレに強い
不動産投資のメリットとして「インフレに強い」ということもあげられます。インフレとはお金の価値が下がってしまうことです。例えば今まで100円で購入できていたお菓子が、150円、200円…と以前よりも多くのお金を支払わなければ購入できなくなってしまう状況のことをいいます。インフレが起きてしまうと、現金で所有していた資産は価値が下がってしまいますが、不動産は実物資産のため価値が下がりにくく、物価が上がった場合でも家賃変更や売却で利益を得やすいというメリットを持っています。
2-4. 相続に向けた準備になる
不動産投資のメリットには「相続に向けた準備になる」こともあります。相続税は課税対象となる資産の総額により算出されますが、不動産は“固定資産税評価額”や“路線価”でその評価額が決まります。現金はもちろん、株式などの有価証券は時価（市場価格）がそのまま課税対象となりますが、不動産の評価額は時価（市場価格）よりも低くなることが多く、相続税の課税対象資産額を引き下げる可能性があります。
3.不動産投資のデメリット
続いて、不動産投資での資産運用を始めようとしている方が知っておくべきデメリットについて解説していきます。
3-1.災害によって不動産を失うおそれがある
不動産投資におけるデメリットに、「災害」があげられます。不測の地震や火事などの災害により、建物が損壊してしまったり、焼失してしまったりする可能性がつきまといます。事前に保険に加入しておくことで、保険金により被害額を最小限に抑えるなどの準備も期待できますが、再建には時間がかかり、その間賃貸収入を得ることが困難になってしまいます。
3-2. 定期的なメンテナンスが必要
不動産投資のデメリットとしては、「定期的なメンテナンスが必要」なこともあげられます。不動産の価値を維持する、さらには価値を高めるためには、定期的に設備や外観などのメンテナンスをする必要があります。場合によっては、建物の老朽化や建築基準法の改定により、建て替えが必要になる可能性もあり、メンテナンスのための費用を確保しておかなければなりません。
3-3. 空室や家賃滞納の可能性がある
不動産投資のデメリットとして、「空室問題や家賃滞納」も考えておかなければいけません。購入した不動産を賃貸として貸し出す場合、基本的に入居者・借り手がいない限り賃貸収入が得られません。また、入居者の経済状況によっては家賃を滞納されてしまう可能性もあります。
3-4. 金利が上がる可能性がある
不動産投資におけるデメリットには「金利が上がる可能性がある」こともあげられます。これは変動金利でローン・融資を組んだ場合に限った話ですが、将来的に契約時よりも金利が上がってしまうことで、金融機関への返済額（利息分）が増加してしまう可能性があります。
4.不動産投資の物件選びのポイント
不動産投資のメリットそして注意すべきデメリットを踏まえて、不動産投資で着実な資産運用をするための物件選びのポイントについて解説していきます。
4-1. 立地のよい物件を選ぶ
不動産投資において、まずは「立地のよい物件を選ぶこと」が重要なポイントとなります。利用者の多い主要な駅へのアクセスがよいこと、コンビニ・スーパー・郵便局など生活に関わるテナントが近くにあることなど立地のよい物件は、賃貸としても借り手がつきやすく、また売却時の購入希望者も多くなります。特に都市部のオフィス用物件は立地でその価値が決まりやすく、立地さえよければ長期的な収益を期待することができます。
周辺環境だけでなく、地盤が安定している、過去に河川の氾濫による被害がないなどのエリアを選ぶことで、災害によるリスクを抑えることができます。
4-2. 管理・メンテナンスが行き届いている物件を選ぶ
不動産投資における物件選びでは、「管理・メンテナンスが行き届いている物件を選ぶこと」が肝心です。区分投資などでマンションやビルの1部屋を購入する場合、すでにその建物全体を管理する管理会社が定められていることが多いのですが、実際管理会社にも良し悪しがあります。管理、メンテナンスをしっかりしているところもあれば、管理運用が行き届かず入居者とのトラブルが多いところも存在します。管理・メンテナンスがきちんと運用されている物件はそれだけで価値が高まり、賃貸収入・売却益を上げやすくなります。
4-3.ニーズに合った設備が導入されている物件を選ぶ
不動産投資における物件選びでは「ニーズに合った設備が導入されている物件を選ぶこと」も大事なポイントです。防犯カメラなどのセキュリティ対策、最新のインターネット回線環境など、物件を探している人の観点でニーズに合った設備が導入されている物件を選ぶことが重要です。設備によっては物件自体の資産価値も変動し、ニーズに合わない設備の場合は資産価値が減少してしまう可能性があります。例えば、お風呂の湯沸かし設備が数十年前に定番であった“バランス釜”というだけでニーズは減り、資産価値が減少してしまいます。
反対に最新設備が導入されている物件は賃貸の借り手や売却時の買い手がつきやすく、購入直後から売却益を狙った投資運用をすることができます。
5. 不動産投資は少額から始めるのがおすすめ
不動産投資が持つメリットや注意すべきデメリットについて解説してきました。不動産投資にはデメリットも少なからず存在するものの、物件の選び方を間違えなければ、安定的な賃貸収入を得やすい投資対象として、多くのメリットがあります。投資初心者の方は、いきなり融資が必要な大規模不動産投資をするのではなく、不動産小口化商品など少額から始めることができる不動産投資で資産運用をしながら経験値を積んで行くのがよいかもしれません。
弊社の不動産小口化商品である「Vシェア」は、個人では購入することが難しい都心の商業地にある中規模オフィスビルを厳選し、1口100万円単位で5口（500万円）から提供している不動産小口化商品です。「Vシェア」の運用による利益は、「毎月の賃料収入の分配」、「一定期間運用後の売却代金の分配」として投資家の皆様が得ることができる利益となります。投資初心者の方でも少額から始めやすく、また長期的に資産価値や収益の安定性を維持することもできます。もちろん、不動産の管理・運用は弊社が責任を持って実行しますので、維持管理のために何かをしなければいけない、という手間は発生しません。「Vシェア」についてより詳しく知りたいという方は、下記ページをご参照ください。
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