ビル耐用年数とは？寿命との違いや耐用年数を超えたときの注意点を解説
目次
不動産投資を行ううえで、建物の状態は投資計画に大きく影響します。ビルなどの高額な不動産の購入を検討している場合は、耐用年数も気になるところでしょう。
耐用年数とは、一般的に「法定耐用年数」のことで、会計上で減価償却の計算に用いられます。建物が老朽化し、建て替えが必要になる「寿命」とは別物なので、正しく理解することが大切です。
今回は、ビルの購入を考え始めた方に向けて、耐用年数と寿命の異なる点、耐用年数を超えたビルを購入する際の注意点などを解説します。購入後の長期保有を見据えて、耐用年数や今後のメンテナンスを考慮して物件を選びましょう。
ビルの耐用年数とは
ビルの耐用年数とは、ビルの資産価値がなくなるまでの年数のことで、一般的に「法定耐用年数」を指します。
ビルや設備、機械などの固定資産は、長期間にわたる使用が前提です。このような資産の購入費用は一度に計上するのではなく、使用できる期間内に分割して計上します。これを「減価償却」といい、ビルの法定耐用年数は、減価償却を計上する際に用いられる会計上の「ビルの使用可能な期間」のことです。
耐用年数は、建物の用途や構造、面積によって変わります。
＜主な減価償却資産の耐用年数表＞
参考：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
なお、ビルの耐用年数は寿命と混同されがちですが、耐用年数はあくまでも会計上の数値であり、建物の寿命とは別物です。耐用年数を超えたからといって、即座に建て替えが必要になるわけではありません。
耐用年数を超えたビルを購入する際の注意点
耐用年数は、減価償却の計算に使用されるだけでなく、融資の判断やメンテナンスにも関係します。特に、耐用年数を超えたビルを購入する際には注意が必要です。
銀行からの融資が受けにくい
ビルの耐用年数は、銀行が融資を実行する際の基準のひとつです。耐用年数を超えたビルは建物としての価値が下がる可能性があり、融資に影響がでることがあります。
耐用年数を超えた物件を購入する場合、ほかに保有している不動産を担保にすることを求められる可能性もあります。
メンテナンス費用がかかる
耐用年数を超えている物件であっても、即座に建て替えが必要になるわけではありません。しかし、ある程度の年数が経過しているため、メンテナンス費用がかさむ可能性があります。また、適切な維持管理ができているかどうかも、ビルの寿命に大きく影響します。
投資を目的としてビルを購入しても、多額のメンテナンス費用がかかってキャッシュフローが赤字になるリスクもあるため、注意が必要です。
減価償却期間が短くなる
耐用年数を超えたビルの減価償却期間は、その耐用年数の20%と定められています。
例：1億円で購入したビルで耐用年数が47年の場合
価償却期間＝47年 × 20%＝9.4年
実際の減価償却期間は建物の用途や構造、面積によって異なりますが、この例の場合は1年に約1,064万円（1億円÷9.4年）を減価償却することになります。
減価償却は、現金を減らすことなく費用を計上できる会計処理の方法です。より多くの費用を計上できるという観点では、減価償却期間が長い方が有利と考えられます。
リフォームができない可能性がある
建築基準法をはじめとした法令は、建物を新築するときだけでなく、リフォームを行う際にも遵守することが義務付けられており、大規模なリフォームでは建築確認申請が必要となります。しかし、耐用年数を超えたビルは耐震基準などにおいて現行の建築基準法を満たしていない場合が多いです。
現行の法令に適合させるためには、建て直しや高額な費用がかかる大規模修繕が必要になることもあり、希望どおりのリフォームができない可能性もあります。
建築関係の法令のほかに、消防法なども関係することがあるため、築年数が経過したビルの大規模リフォームは困難な場合が多いと予想されます。
ビルの購入前に見るべきポイント
不動産投資のためにビルを購入する際は、建物の価値を正しく理解することが大切です。ここでは、ビルの購入前に確認しておきたい耐用年数や寿命に関連するチェックポイントを解説します。
メンテナンス履歴
適切にメンテナンスされていないビルは、耐用年数が残っていても残存耐用年数が少ない場合があります。残存耐用年数とは、この先、建物が経済的に価値を持ち続けられる年数を評価したもので、耐用年数と同様に、不動産を評価するポイントのひとつになります。
耐用年数が税務上の数値なのに対して、残存耐用年数は、機能的・経済的な要因などをもとに、建物の劣化状況を総合的に判断するものです。建物の状態によっては耐用年数よりも残存年数が長い期間で評価されることもあるため、ビルを購入する前にメンテナンスの履歴を確認しておきましょう。
建築年月日
地震や自然災害が多い日本では、耐震基準など、建物に関してさまざまな法令が設けられているうえ、頻繁に法改正があります。建物の建築年月日から、どの基準を満たしている物件なのかを大まかに判断することが可能です。ただし、改正日と建築年月日が近い場合は、新基準を満たしていない可能性もあるので注意しましょう。
例えば、「新耐震基準」は1981年6月に施行されていますが、1981年から1982年にかけて建築された建物は、新耐震基準を満たしていない可能性があります。新耐震基準の対象となるのは、1981年6月以降に建築確認を行った建物だからです。実際に建物が完成したのが1982年だとしても、確認申請に合格したのが1981年5月以前であれば、旧基準で建築されている可能性があります。
耐震基準のほかにも、建築年月日は消防法やアスベストの使用などを判断するポイントにもなります。
立地条件
立地条件は、投資用の不動産物件を探す際の条件として重要な意味を持ち、主要駅へのアクセスといった利便性や治安だけでなく、残存耐用年数にも関係します。
例えば、海辺の物件は建物の腐食が早く、日当たりが悪い物件の場合は、湿気が悪影響を及ぼすこともあります。購入前に現地を視察し、立地条件が建物に及ぼす影響という視点でも不動産を評価しましょう。
配管・配線の仕様
水道や電気などの配管・配線は、時間の経過とともに劣化していきます。ビルやマンションの場合、配管・配線をコンクリートに埋め込んでいる物件には注意が必要です。
コンクリートに埋め込まれた配管や配線は、寿命を迎えても取り換えることは難しい場合が多いです。大型のビルは、配管や配線も膨大な数になり、最悪の場合、ビルを取り壊すことになります。
投資用の不動産を購入した後に想定外の問題が発覚すると、予定していた投資計画が大きく崩れてしまいます。特に、高額な不動産を購入する際は、慎重な判断が求められます。
ビルを購入する際は耐用年数の確認が重要
ビルの耐用年数を超えたからといって、即座に建て替えが必要になるわけではありません。しかし、耐用年数は不動産の評価に大きく影響し、場合によっては金融機関から融資が受けられない可能性があります。ビルを購入する際は、立地条件だけでなく耐用年数も確認しましょう。また、購入時の状態だけでなく、購入後の維持管理についても考えておく必要があります。
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