「不動産投資はやめとけ」は本当？理由とリスク回避方法を解説

不動産投資に興味はあるものの、「やめとけ」という声を聞いて不安になっている方もいるのではないでしょうか。不動産投資には、空室によるキャッシュフローの悪化や予期せぬ修繕費の発生といったリスクが存在するものの、適切な対策を講じることで、安定的に資産を運用できる手段でもあります。

本記事では「不動産投資はやめとけ」といわれる理由や、その背景にあるデメリットとともに、リスクを回避するためのポイントを解説します。さらに、リスクを抑えやすい投資手法についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。

「不動産投資はやめとけ」といわれる理由

不動産投資には魅力的な面がある一方で、「やめとけ」といわれる理由やデメリットも存在します。投資を始める前に、不動産投資の主な5つのリスクを把握しておきましょう。

• 空室や家賃滞納によるリスクがある
• 初期費用が高い
• 修繕維持費がかかる
• 金利上昇や不動産価格下落のリスクがある
• 知識不足によって失敗する恐れがある

空室や家賃滞納によるリスクがある

不動産投資の主な収入源は賃料収入ですが、入居者が見つからず空室期間が長引けば、その間の収入はゼロになります。特に、立地条件が悪かったり、景気が後退したりすると、空室リスクは高まるでしょう。また、入居者が賃料を滞納するケースも考えられます。

賃料の滞納が続くと収入が途絶えるだけでなく、滞納者に対応するための手間や、場合によっては法的な手続きにかかる費用や時間も必要になります。これらの収入減少や費用負担は、ローンの返済計画やキャッシュフローに直接影響を与えるため、深刻な問題につながる可能性があります。

初期費用が高い

不動産投資を始めるには、物件の購入費用だけでなく、登記費用、不動産取得税、ローン手数料、火災保険料といった諸経費が必要です。これらの初期費用は物件価格の数％〜10％程度が目安とされ、高額な物件ほど負担も大きくなります。

自己資金が少ない場合、多額のローンを組むことになり、月々の返済負担が重くなる可能性があります。さらに、金利上昇時や空室発生時のリスクも高まるでしょう。初期費用の高さは不動産投資を始めるうえでの大きなハードルとなり、「やめとけ」といわれる理由のひとつになっています。

修繕維持費がかかる

不動産は時間とともに劣化するため、定期的なメンテナンスや修繕が不可欠です。外壁塗装、屋上防水、給排水設備の交換といった大規模修繕には多額の費用がかかることがあります。また、エアコンや給湯器などの設備は、経年劣化による故障や交換が必要になる場合もあります。

入居者が退去した際には、壁紙の張り替えや室内クリーニングなどの改修や修繕費用も発生します。これらの修繕維持費は、当初の計画よりも高額になる可能性があり、キャッシュフローを圧迫する要因となります。特に築年数が古い物件ほど、修繕費がかさむ傾向にあるため注意が必要です。

金利上昇や不動産価格下落のリスクがある

不動産投資ローンを変動金利で組んだ場合、将来的に金利が上昇すると、月々のローン返済額が増加し、収支が悪化するリスクがあります。返済額の増加によって手残りが減少し、最悪の場合、赤字経営になる可能性も否定できません。

また、不動産価格は景気や社会情勢、地域の再開発動向などによって変動します。購入時よりも不動産価格が下落してしまうと、売却時に損失を被る可能性があります。

特に、売却によってローン残債を完済できない場合は、自己資金で補填する必要が生じます。これらの金利や価格の変動リスクは、自身でコントロールすることが難しく、注意が必要です。

知識不足によって失敗する恐れがある

不動産投資を成功させるためには、物件選び、資金計画、賃貸物件管理、税金、法律など、幅広い知識が求められます。知識が不足していると、適切な判断ができずに失敗するリスクが高まります。

たとえば、市場相場よりも高い価格で物件を購入してしまったり、収支計画の甘さからキャッシュフローが悪化したりするケースがあります。

また、不動産業者から紹介された物件や説明および提案の内容などによっては、好ましくない契約を結んでしまう可能性も考えられます。知識不足は予期せぬトラブルや損失を招く原因となるため、情報収集や学習を怠らず、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが重要です。

不動産投資を始めるなら押さえておきたい｜リスク回避のポイント

不動産投資にはさまざまなリスクがともないますが、事前に対策を講じることで、その影響を抑えることが可能です。ここでは、不動産投資のリスクを回避するためのポイントを5つ紹介します。

• 余裕のある資金計画を立てる
• 需要のある収益性の高い物件を選ぶ
• 長期的な視点で運用する
• 信頼できる不動産会社や専門家を選ぶ
• 小規模・分散型から始めることでリスクを軽減

余裕のある資金計画を立てる

不動産投資を始めるにあたっては、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。物件購入費用や諸経費といった初期費用だけでなく、将来的に発生しうる費用も考慮に入れる必要があります。たとえば、突発的な修繕費や、空室期間中のローン返済・管理費などをカバーできるだけの余剰資金を手元に準備しておくことが大切です。

ローンを組む際も、返済比率（年収に対する年間返済額の割合）を低めに設定し、無理のない返済スケジュールを立てましょう。金利上昇のリスクも考慮に入れ、将来的な返済額の増加にも耐えられる計画を立てることが、安定した不動産経営につながります。

国税庁による調査では、令和5年の所得者区分別の構成割合において、不動産所得者の申告納税者は全体の16.5％を占めており、そのうち、不動産所得が年間500万円を超える納税者の割合は約36.1％となっています 。これらのデータから、不動産投資によって高い収益を上げている層が一定数存在することがわかります。このような安定的な不動産経営には、しっかりと余裕のある資金計画をたてる必要があります。

詳しくは以下のページで解説しています。

> 不動産投資の成功率は高い？最新データと事例から成功のポイントを解説

需要のある収益性の高い物件を選ぶ

不動産投資の成否は、物件選びにかかっているといっても過言ではありません。空室リスクを抑え、安定した賃料収入を得るためには、賃貸需要の高いエリアや物件を選ぶことが重要です。人口が減りにくい都市部や、駅からのアクセスが良い、生活利便施設が充実しているといった立地条件は、入居者にとって魅力的です。

また、将来的な資産価値の維持・向上も期待できるため、再開発予定やインフラ整備計画などにも注目しましょう。物件の利回りだけでなく、長期的な視点で需要が見込めるかどうかを慎重に見極めることが、リスク回避のポイントとなります。

長期的な視点で運用する

不動産投資は、短期的な売買で利益を狙うのではなく、長期的な視点で運用することが基本です。賃料収入によるインカムゲインを安定的に得ながら、時間をかけてローン残債を減らしていくことを目指しましょう。市況の変動によって不動産価格が一時的に下落したとしても、長期保有を前提としていれば、条件によっては、価格が回復するまで待つという選択もできます。そのためには、築年数が経過しても価値が下がりにくい、長期保有に適した物件を選ぶことが重要です。目先の利益にとらわれず、10年、20年といった長いスパンで資産形成を考えることが、不動産投資を成功に導くポイントです。

信頼できる不動産会社や専門家を選ぶ

不動産投資には専門的な知識が必要となる場面が多く、信頼できるパートナー選びが重要です。不動産会社を選ぶ際には、実績や評判、担当者の対応などを比較検討し、誠実で信頼できる会社を見極めましょう。物件紹介だけでなく、購入後の賃貸管理や売却まで、長期的にサポートしてくれる会社を選ぶと安心です。

また、契約書の内容やローン条件、税金に関する事柄など、難しい部分は弁護士や税理士といった専門家の意見を参考にすることも有効です。専門家のアドバイスを受けることで、知識不足による失敗や予期せぬトラブルを未然に防ぐことができます。手数料だけでなく、専門性や信頼性を重視してパートナーを選びましょう。

小規模・分散型から始めることでリスクを軽減

不動産投資の初心者にとって、いきなり大規模な物件に投資するのはリスクが高いといえます。まずは、比較的少額で購入できるワンルームマンションや、区分所有の物件など、小規模な投資からスタートし、経験を積むのがおすすめです。初期投資額を抑えられ、万が一失敗した場合の損失も限定的にできます。

また、投資に慣れてきたら、エリアや物件タイプが異なる複数の物件に投資する「分散投資」を検討しましょう。ひとつの物件で空室が発生しても、ほかの物件からの家賃収入でカバーできるため、収入の安定化につながります。段階的に規模を拡大し、リスクを分散させることが、賢明な投資戦略といえます。

不動産投資のリスクを抑えやすい「不動産小口化商品」のメリット

不動産投資のリスクを抑えたい場合に選択肢のひとつとなるのが、分散投資をしやすい「不動産小口化商品」です。

不動産小口化商品とは、特定の不動産を1口数万円から100万円程度に小口化して販売する商品です。出資者は、投資した口数に応じて不動産を保有し、賃料収入や売却益を受け取れるのが特徴です。

ここでは、不動産小口化商品のメリットや、リスクを回避しやすい3つの理由について解説します。

• 一棟購入と比べて少額で投資できる
• 管理を任せられるため手間を減らせる
• 分散投資がしやすい

一棟購入と比べて少額で投資できる

不動産小口化商品の大きなメリットは、オフィスビルなどを一棟購入する場合と比較して、少ない金額から投資できる点です。

通常、都心部のオフィスビルや商業ビルなどを一棟購入するには、数億円以上の資金が必要となりますが、不動産小口化商品であれば、1口数万円から数百万円程度で投資が可能です。

投資のハードルが大幅に下がることで、従来は資金的な制約からオフィスビルへの投資が難しかった方も、取り組みやすくなります。自身の資産規模やリスク許容度に合わせて、柔軟に投資額を調整できる点も魅力です。

管理を任せられるため手間を減らせる

不動産小口化商品では、物件の選定から賃貸管理、建物の維持管理といった業務を、基本的に運営会社がおこないます。投資家自身が専門的な知識を身につけたり、管理業務に時間を割いたりする必要がないため、手間を大幅に減らせます。

本業が忙しい方や、不動産投資の経験が浅い方でも、安心して投資を始められる点がメリットです。プロに運用を任せるので、入居者の募集や賃料回収、トラブル対応などもスムーズで、目指しやすい環境が整備されています。投資家の方は、煩わしい管理業務から解放され、資産形成に集中できます。

分散投資がしやすい

不動産小口化商品は、少額から投資できる特徴を活かして、分散投資しやすい点もメリットです。ひとつの物件に大きな資金を投じるのではなく、複数のエリアや異なる物件の不動産小口化商品に資金を分散させることで、リスクを低減できます。

たとえば、ある物件で空室が発生したり、賃料が下落したりした場合でも、ほかの物件の収益でカバーすることを期待できます。

また、オフィスビル、商業施設、住居系など、異なるタイプの不動産に分散投資することも可能です。特定の市場の影響を受けにくくなり、収益の安定性を高めることができます。

不動産小口化商品「Vシェア」とは

不動産小口化商品のなかでも、ボルテックスが提供する「Vシェア」は、都心のプライムエリアに位置するオフィスビルを投資対象としている点が特徴です。不動産投資のリスクを抑えつつ、安定的な資産形成を目指す方にとって、検討すべき選択肢のひとつとなるでしょう。

ここでは、「Vシェア」ならではのメリットについて紹介します。

• 都心のオフィスビルへの少額投資が可能
• 修繕費の負担を軽減できる

都心のオフィスビルへの少額投資が可能

「Vシェア」の大きな特徴は、投資対象が都心のプライムエリアに建つオフィスビルである点です。これらのエリアは交通アクセスがよく、多くの企業が集まっているため、比較的安定した賃貸需要が見込めます。資産価値が維持・向上しやすい傾向にあることも魅力です。

従来、このような優良物件への投資は、豊富な資金を持つ企業や一部の富裕層に限られていました。しかし「Vシェア」では、これらのオフィスビルを小口化し、1口100万円・最低5口（500万円）から投資できる仕組みとしています。個人の投資家でも、都心の優良オフィスビルのオーナーになることが可能です。

突発的な修繕費の負担を軽減できる

不動産投資において、突発的に発生する修繕費用は、心理的にも計画的にも大きな負担となります。しかし「Vシェア」では、こうした費用を平準化し、突発的な出費による心理的・資金的な圧迫を軽減する仕組みを用意しています。

ボルテックスは、物件ごとに数千万円から数億円規模の修繕積立基金を拠出しています。さらに、事前に策定した長期修繕計画に基づいて運用することで、突発的な修繕の発生リスクを抑え、費用負担を平準化しています。これにより、投資家は将来の修繕費に関する不安の大幅な軽減が可能です。

リスクを抑えて始める不動産投資の選び方

「不動産投資はやめとけ」という声もありますが、リスクを理解して適切な対策を講じれば、資産形成の有効な手段となります。空室リスクを回避しやすい物件の選定や、修繕費への備え、小規模の分散投資といった対策が重要です。

特に、不動産投資の経験が少ない方や、大きなリスクを避けたい方にとっては、不動産小口化商品が有効な選択肢となるでしょう。少額から始められ、管理の手間もかからず、分散投資もしやすいというメリットがあります。

なかでも、ボルテックスが提供する「Vシェア」は、個人では投資が難しかった都心のオフィスビルを対象としており、1口100万円・最低５口（最低口数は物件により異なる場合があります）から投資が可能です。専門知識を持つボルテックスが運用をおこない、修繕費の負担も軽減されるため、投資初心者の方も取り組みやすい設計となっています。

不動産投資による資産形成にご興味のある方は、リスクを抑えながら都心のオフィスビルに投資できる「Vシェア」を、ぜひ選択肢のひとつとしてご検討ください。

※不動産投資には元本保証がなく、市場環境や運営状況によって損失が生じる可能性があります。

• 不動産小口化商品「Vシェア」とは
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