時代を先読みした成功者たちが語る！経営戦略に「区分所有オフィス」を取り入れた理由

長引くコロナ禍の影響を受け、先行きが不透明な今の時代、経営者の使命である「サステナビリティ(事業継続性)の向上」の手段に悩まれる方は多いのではないでしょうか。時代に適した新たな経営戦略は何か？本コラムでは、実際にその決断をしてこられた経営者の方々に「意思決定の際のハードルと決断のポイント」「決断したからこそ手にいれた未来」について対談形式でお話しいただきます。今回は株式会社京都プラザホテルズ代表取締役社長の清水幸雄様と株式会社スリムビューティハウス代表取締役の西坂才子様に、経営戦略として「区分所有オフィス」を購入した理由や、そのメリットなどについてお話しいただきました。

現在のビジネスを始める決断の背景

——現在展開されているビジネスの内容をお聞かせいただけますでしょうか。

西坂様：私は大学卒業後、鍼灸学校にて東洋医学の勉強をしました。そして28歳のとき「体の中から健康で美しくなる」をテーマとしたオリエンタルサロン・スリムビューティハウスを起業しました。現在創業40年を迎え、約500名の社員とともにビジネスを展開しています。

——西坂様が開業した40年ほど前は、まだ女性の社会進出が一般的ではなかったかと思いますが、そのような中で「起業」というのは大きな選択だったのではないでしょうか。

西坂様：私は独立心が元々強く、自分の収入がなければ思ったような生き方ができないと考えていました。当時は「そんなに若くて、しかも女性で大丈夫なの？」という意見もたくさんいただきましたし、子供が4人いましたので、育児をしながら仕事をするというのは確かに厳しかったです。周りの人に助けられながら、寝る間も惜しんで夢中で仕事をしてきましたが、振り返ってみると、あまり大変だということも覚えてないような…そんな状況でした。

——3代目社長である清水様は、現在関西地区でホテルを８軒経営されていますが、初代（木材商）、２代目（メッキ加工業）の頃とはまったく違う事業を展開されています。思い切った事業転換を図った背景や理由を教えてください。

清水様：長男の私は家業のメッキ工場を手伝うつもりでいたのですが、36歳のときに父が急逝しまして、突然社長にならなければならないという状況に置かれました。しかし当時の事業はあまり好調ではなく、社員の給料を払うと自分の報酬は残らないという状況でした。そこで私は、もともと「ものづくり」をするタイプの人間ではなく、サービス業や対面販売のような、人と接する仕事が合っていると思っていましたので、京都駅から歩いて7、8分の場所にある工場の立地を活かした事業に転換したいと考えました。42歳のとき、思い切ってビジネスホテルを建設しようと決断したのですが、家族をはじめ、周囲はみんな大反対。でもたった1人、父の苦労を知っていた母だけは 「思い切ってやったらいい」と私の背中を押してくれたのです。またある人に「人生というのは障害物競走のようなもの。色々な経験をして自分を磨き、人生が終わるゴールの時点で『立派な人間になれた』と感じられたら成功」と教えられ、大きな壁に挑み、乗り越えようという結論を出しました。

「区分所有オフィス」の購入に至るきっかけ

——西坂様はコロナ禍で先行きが不透明な状況の中、「区分所有オフィス」の購入を決めた理由は何だったのでしょうか。

西坂様：私はもともと 一棟のビルを買いたいと、港区や渋谷区の大きな道路に面した物件を探していました。しかしあまりに金額が高く、なかなか条件に合う物件は見つからない。そんな中ボルテックスから、渋谷駅から至近、しかも新築という物件をご紹介いただいたのです。もちろんそんなビルを丸ごと買ったら100億円以上するのではと思いましたが、区分所有という方法を知り、これなら購入できると。家賃収入も安定して入りますし、その中から返済していけるので、本業以外で無理のない経営ができるのではないかと思いました。またボルテックスの「100年企業をつくる」というコンセプトにも共感して、私たちも会社をもっと成長させていきたいなと思ったことも理由のひとつです。

——清水様は「区分所有オフィス」を複数ご活用いただいていますが、その目的、また現在その目的が達成されているかお聞かせください。

清水様：父の代から会社経営の大変さを知っていた私は、ホテル業に転換したとき「社員の雇用を守り、給料を払うということを第一に考えると、社長は会社から給料がもらえなくても生活ができる状況をつくらねば」と思いました。そんな思いからいくつかの不動産を所有していたのですが、あるときボルテックスと出会い、「区分所有オフィス」購入という方法で、東京のプライムエリアにも不動産が持てることを知りました。それまで東京のことはあまり知らなかったのですが、世界の大都市・東京の不動産の価値や魅力を認識するようになりました。そこで実際に購入してみたのですが、昨年コロナ禍によりホテルの売り上げが２、３割までに落ち込んだ際、保有していたオフィスをいくつか売却。驚くべき速さで買い手がついたときには、東京の不動産の流動性を改めて感じました。

＞区分所有オフィスとは

物件を選ぶポイントと懸念点

——不動産を戦略的に経営安定やライフプラン実現の手段として選択する際、気をつけている基準や大切にしているポイントを教えてください。

清水様：会社経営には必ず「よい時期」「悪い時期」があります。ピンチのときに、すぐに売却でき、現金に変えられるという流動性と希少価値がポイントですね。それから取得する際に、自己資金をできるだけ入れずに済むということ。それを基準にして購入させていただきました。

西坂様：都内でも値上がりする不動産もあれば、いくら景気が良くても変わらないところもあります。私の場合は、キャピタルゲインがある、価値が将来的に上がるかどうかというのをひとつの物差しにしていました。あとは立地と築年数。駅に近い方がいいですし、建物もあまり古いと修繕等の費用がかかってしまいますので、できれば築10年以内のものですね。ファイナンスを引いてくるときに、担保価値をある程度考えなければいけないので、そのあたりは非常に気にしています。

——「区分所有オフィス」を購入される際、心配だったこと、購入のネックになったことはありましたか。またそれを乗り越えた理由や事象があれば教えてください。

清水様：ある程度のキャピタルゲインを期待する際、利回りは気になりましたが、それよりも私の場合、困ったときに売れるかという流動性が心配でした。

西坂様：「区分所有」という言葉を知らなかったので、不動産としての価値が果たしてどうなのかということは気になりました。あとはそれを担保にしてファイナンスをつける場合の評価はどうなのか、売却したいときにその市場があるのかということですね。しかしいろいろな説明を伺い、「区分所有オフィス」を購入する一番の決め手となったのは、その物件の立地が素晴らしく、なおかつ新築であったこと。普通では手に入らないような物件だったという希少価値が認められたことです。

「区分所有オフィス」、ボルテックスという企業について

——「区分所有オフィス」ならびにボルテックスの現在の評価についてはいかがでしょうか。

西坂様：私はいくつか不動産業者ともお付き合いがあるのですが、中でもボルテックスの営業の方はとてもフレンドリー。時にはほかの物件の相談などについてもアドバイスをしてくれることもあり、とても信頼しています。今後ボルテックスに一番望むのは、とにかくいい場所を教えてほしいということ。なかなか素人ではよい不動産を探すことはできませんので、結局中途半端な物件を買ってしまうこともあります。ぜひプロの目利きでよい物件を仕入れることに力を入れていただきたいですね。

清水様：ホテル業を営む私たちにしてみると、建物の維持管理にかかる費用をいかに抑えるかということはシビアに考えます。ボルテックスの場合は、少しそのコストが高いと感じます。固定費がもう少し軽減できたら…ということをお考えに入れていただければと思います。

——今後、私たちボルテックスに期待することは何でしょうか。

清水様：京都には100年、200年続く企業はたくさんあって、永続して経営を続けることは社会的な使命という思いが根付いています。ボルテックスには「不動産収入」という本業以外の手段で収益を得る手法を広めていただくことで、永く続く企業を増やすことに貢献していただきたいですね。

西坂様：私はエステティックサロンを経営していますので、不動産に関する知識はそれほど深くありません。契約やビルの管理、これから値上がりしそうなエリア、開発の予定があるエリアなど、専門的な知識をスピーディーに教えてくださるととても助かります。

——最後に、これから経営戦略や自身のライフプランとして「区分所有オフィス」の購入を検討されている方へのメッセージをいただけますでしょうか。

西坂様：ボルテックスの「区分所有オフィス」なら、普通では買えないような立地のよい物件を購入することができます。購入した後も管理やテナント付けもお任せできますので、本業に差し支えることなく、収益の手段を得られるのは非常に素晴らしいと思います。また事業承継を考えた不動産活用という意味でも価値のあるものだと思っています。

清水様：コロナ禍になり、私たちも本業のホテル部門は赤字だったのですが、決算としては黒字を達成できたのは、やはり家賃収入が大きかったと思います。私自身、東京の「区分所有オフィス」の魅力をつくづく感じていますし、ぜひ多くの方々に検討してもらいたいなと思います。

＞区分所有オフィスとは