マンション経営のリスクは回避できる？リスクヘッジの方法とは【FP監修】

マンション経営を始めるにあたって、マンション経営にはどんなリスクがあるのか、どうやってリスクを回避すればよいのかを、あらかじめ理解しておくことはとても大切です。この記事では、マンション経営におけるリスクとリスクヘッジの方法について解説していきます。

1. マンション経営にはどんなリスクがある？

まずは、マンション経営において想定されるリスクの種類についてご紹介します。マンション経営で失敗しないためには、どのようなリスクがあるのかをしっかりと把握しておきましょう。

1-1. 空室リスク

マンション経営を始めるときに、必ず頭に入れておかなければならないのが、空室リスクです。初めてマンション経営を始めるという場合、マンション物件を購入さえすれば安定した賃料収入が得られると勘違いしてしまう方も多いのですが、そうではありません。なかなか入居者が見つからず、空室が埋まらないということも十分考えられるのです。
空室リスクを回避するには、多くの人が借りたいと思う人気物件を購入することが重要です。マンションの人気を左右する要因としては、駅からの距離、間取りや設備、築年数、周辺環境、管理会社の対応などがあげられます。

1-2. 家賃の下落リスク

一般的に、建物の築年数が経過すると、家賃は下落していく傾向にあります。また近隣に競合物件ができたり、人口減少が進み入居需要が悪化したりすることも家賃の下落原因となります。
家賃が下がると、購入時に想定していた利回りが低下してしまいます。
家賃の下落をあらかじめ想定した収益のシミュレーションを作成しておくことが重要です。

1-3. 人為的リスク

マンション経営においては、人為的リスクも考慮しておかなければいけません。
入居者がいても、家賃滞納や、騒音・生活スタイルの違いによる入居者同士のトラブルが起こるケースもあります。さらに万が一、事件や事故が起こると、その後の入居率や賃料に大きく影響する可能性もあります。

1-4. 自然災害リスク

台風などの暴風や豪雨、地震、津波などの自然災害により、万が一建物に大きな被害が及ぶと、家賃収入が入らなくなったり、修復に多額の費用がかかったりします。
日本では、自然災害リスクを完全に回避するのは不可能と言えるため、購入時の慎重な検討と、リスク軽減の対策は重要です。

1-5. 修繕リスク

建物は、15年から20年に1回程度は大規模修繕が必要と言われています。毎月の家賃収入から修繕積立金を準備しておくことで、高額な修繕費を突然用意しなければならないという事態は避けられますが、大規模修繕以外にも、退室時の原状回復や設備の故障・交換などにより突発的な修繕費用がかかることも少なくありません。
急に高額な修繕費が必要になっても慌てないように、あらかじめ予算を取り準備しておくようにしましょう。

1-6. 価格変動リスク

マンションの価格は、立地や築年数、不動産市場の動向や景気によっても左右されるため、価格変動リスクがあります。購入したマンションを売却しようとした場合、購入価格よりも売却価格のほうが高くなることもありますが、安くなってしまう可能性もあります。
投資用のマンションを選ぶ際は、できるだけ価格が下がりにくい立地や構造の物件を選ぶようにしましょう。

1-7. 金利上昇リスク

マンション経営を始める場合、ほとんどの方はローンを組んでマンションを購入しています。ローンの金利が低い時期に借入れをしても、その後の経済状況や社会情勢によって金利が上昇してしまう可能性があります。
金利が上昇するとローン返済額も増えてしまうため、手取り額の減少や、空室時に返済ができなくなるなどのリスクが生じます。

2. マンション経営を始める前に確認すべきポイントや対策

マンション経営におけるリスクについてご紹介してきました。ここからは、マンション経営におけるリスクヘッジの方法として、事前に確認すべき主なポイントをご説明します。

2-1. 物件選びのポイント

マンション経営におけるリスクヘッジとしては、物件選びがたいへん重要です。空室リスクや家賃の下落リスクを避けるためには、十分に市場調査や物件調査を行い、需要と供給のバランスが良い物件、つまり人気の物件を選ぶことが大切です。
なお、市場調査については、不動産会社からの情報だけではなく、実際にその物件に足を運び、駅からの距離やアクセスの状況、周辺に学校や公共施設・商業施設があるかなど、周辺エリアの環境をご自身の目で確認したうえで、入居者が見込めるかどうかを判断することも必要です。

2-2. 賃貸管理のポイント

管理会社の選び方もマンション経営のリスクヘッジとして重要です。マンションなどの物件管理はオーナー自身が行うことも可能ですが、かなり手間がかかります。そのため、管理会社と管理委託契約をして、入居者の募集や契約だけではなく、家賃の集金、日常的な清掃や入居者からのクレーム対応、退去時の立会い、原状回復作業などを全般的に任せることが一般的です。
管理会社の対応がマンション経営に与える影響は大きいため、信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。

2-3. 金利上昇リスクへの対策

金利上昇リスクへの対策としては、自己資金割合を増やすという方法があります。
自己資金割合を増やし、借入れ金額を減らすことにより、家賃収入に対するローン返済比率が下がるため、金利が上昇してもリスクを軽減することができます。
また、返済比率を下げることは、金利上昇リスクだけではなく、空室リスクを軽減するための対策にもなります。
あらかじめ金利上昇を加味したシミュレーションを作成し、検討することが重要です。

2-4. 自然災害リスクへの対策

マンション経営における自然災害リスクへの対策として、立地の選択は重要です。
立地の選択にあたっては、ハザードマップの確認をしたり、過去の被災履歴を調べたりします。ハザードマップとは、被害予測地図とも言い、各自治体が、自然災害により被害が想定されるエリアや避難場所を地図にまとめたものです。
また、火災保険や地震保険に加入することはリスク対応の基本です。
投資用マンションを購入する際は、ハザードマップを確認しながら自然災害リスクが低いエリアを選び、ご自身の目で実際のエリアや物件を確認しておくとよいでしょう。

3. マンション経営はライフスタイルに合わせたリスクヘッジを

マンション経営のような不動産投資では、投資の目的やライフスタイルに合わせて許容できるリスクを把握しておくことも必要です。

たとえば定年退職後に退職金を利用してマンション経営を始め、老後資金を確保したいという方の場合、退職金を全て使って投資用マンションを購入することはリスクが高いと言えます。
一般的な実物不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われるため、老後の大切な資金を全て中程度でもリスクが高い不動産投資につぎこむことは避ける必要があります。
退職金を運用して老後資金をつくる場合は、マンション経営に退職金全額を投資するのではなく、できるだけリスクを抑えた分散投資をおすすめします。

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4. 最後に

今回は、マンション経営のリスクとリスクヘッジの方法についてご説明してきました。マンション経営は長期的に安定した収益が得られる人気の投資手法ですが、やはり投資額が高額な分、リスクも存在します。また、定年退職後の退職金運用など、その目的によっては適さないケースも出てくるでしょう。

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