不動産投資の利回りとは？弊社事例を基に高利回り物件のリスクを解説【FP監修】

不動産投資において、物件選びの指標のひとつが「利回り」です。利回りの高さが、そのまま優良な物件や投資機会を示すと捉えられがちです。しかし不動産投資では、利回りの高さだけで物件のよしあしを判断して取得すると、思わぬ失敗を招くことがあります。
そこで本記事では、不動産投資における利回りについて解説するとともに、利回りが高い物件に潜むリスクや投資判断のポイントを紹介します。
※本コラム内で利回りについての計算式を記載していますが、消費税は考慮していません。

1. 不動産投資における「利回り」とは？

利回りとは投資金額に対する収益の割合を示し、とくに断りがなければ年率での表示が一般的です。不動産投資においては物件の収益性を把握するうえで重要な指標といえます。
まずは不動産投資でよく使用する「表面利回り」と「NOI利回り」の2種類について、概要や計算方法を整理します。

1-1. 表面利回りの概要と計算方法

表面利回りは「物件価格に対する、満室時の1年間の賃料収入の割合」を表し、「グロス利回り」ともいいます。不動産会社の広告や不動産情報サイトで表示されている利回りは、この表面利回りで掲載されている場合が多いです。
表面利回りの計算式は以下のとおりです。

• 表面利回り（％）＝1年間の賃料収入÷物件価格×100

例として、満室時の想定賃料収入が年間250万円、物件価格が3,000万円の投資物件の表面利回りを計算すると約8.3％です。

• 表面利回り＝250万円÷3,000万円×100≒8.33％

物件選びにおいて表面利回りは参考指標のひとつですが、これのみで投資判断をすることは適切ではありません。以下の点には注意が必要です。

• 表面利回りの算出に用いる賃料収入は入居率100％を想定したものである
• 運営費用（固定資産税、管理費、修繕費、保険料など）を考慮していない

ご覧のとおり、表面利回りは満室時の賃料収入と物件価格のみを使って算出されます。しかし不動産投資では物件価格以外の費用も当然発生するほか、場合によっては空室も生じるかもしれません。
表面利回りのみで投資判断を下すのではなく、あくまで判断材料のひとつとして捉えておきましょう。

1-2. NOI利回り（純収益に基づく利回り）の概要と計算方法

NOI（Net Operating Incomeの略）とは、賃料収入から運営費用および空室による損失を差し引いた「純収益」を指します。
NOIの計算時に、不動産の運営費用に含まれる項目、含まれない項目はそれぞれ以下のとおりです。

【含まれる費用】

• 固定資産税・都市計画税などの税金
• 管理費
• 火災保険料
• 修繕積立金
• 共用部の光熱費
• 入居募集広告費・退去時の原状回復費

【含まれない費用】

• 減価償却費
• 借入金の支払利息
• 不動産所得に対する所得税・住民税

NOI利回りは「総投資額に対するNOIの割合」です。「実質利回り」あるいは「ネット利回り」とも呼ばれ、空室率や運営費をより厳密に反映した指標です。総投資額とは、不動産の物件価格に購入時の諸費用（不動産取得税や印紙税などの税金、仲介手数料、登記費用など）を加えた金額です。

NOI利回りの計算式は以下のとおりです。

• NOI利回り（％）＝〔年間賃料収入×(1 − 空室率) − 年間運営費〕÷（物件購入価格 ＋ 購入時諸費用）×100

前述の表面利回りの計算例に、購入時の諸経費が300万円、年間の運営費が50万円、空室率が10％と仮定してNOI利回りを計算してみましょう。

• NOI利回り＝〔250万円×(1 – 0.1) – 50万円〕÷（3000万円 ＋300万円）×100＝約5.3％

計算結果は約5.3％と、同じ物件でもNOI利回りは表面利回りより3％以上低くなります。
NOI利回りは購入時や運用中の経費と空室率を計算に含めるため、表面利回りよりも実態に近い数値となる傾向があります。そのため、周辺相場と比べて高いNOI利回りは、物件価格が極端に安い、空室率や運営費が過少に見積もられているなど、何らかのリスク要因がある可能性も考えられます。
※利回りはあくまで仮定に基づいた計算結果であり、実際の物件を計算したものではありません。

2. 不動産投資の利回りの目安（エリア・物件種類別）

では、投資物件を選定する上で、利回りはどの程度を目安とすべきか、具体的なデータと共に見ていきます。
不動産の利回りは、立地や物件の種類、構造、築年数など、さまざまな条件によって大きく変わってきます。
そこで、日本不動産研究所が2025年4月に実施した「第52回不動産投資家調査®」の結果から、オフィスビルと賃貸住宅について、各地域の期待利回りを紹介します。

なお、期待利回りとは、投資家が投資物件を検討する際に「この程度の利回りを確保したい」と判断基準にする利回りです。つまり投資家の主観的な基準ともいえます。また、NOIを期待利回りで割ることで、投資価値（投資を検討する上での参考価格）を算出できます。
投資家は、期待利回りから算出した投資価値よりも物件の価格が安いか、高いかも物件選定の判断材料にします。

2-1. オフィスビル

都心と、おもな地方都市のオフィスビルの期待利回りは下表のとおりです。

地域	期待利回り
東京－丸の内・大手町	3.2％
東京－六本木	3.6％
札幌	4.9％
仙台	5.0％
名古屋	4.4％
大阪－御堂筋沿い	4.1％
大阪－梅田地区	4.0％
広島	5.2％
福岡	4.5％

出典：日本不動産研究所「第52回不動産投資家調査®」

地方では期待利回りが4％～5％の都市が多くみられる一方、東京都心の期待利回りは3％台と、地方都市よりも低い傾向にあります。
例えば、東京の人気エリアに立地する築浅物件は、空室リスクが比較的低く、安定した収益が得られる可能性があります。こういったリスクの少ない物件に対して投資家が低い利回りを許容すると、結果として期待利回りが低くなる傾向につながります。
また、東京都心の物件は資産価値の安定性や流動性が比較的高く、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインへの期待もあることから、利回りが低くてもトータルリターンを重視する投資家にとって魅力的な選択肢になる場合があります。

【期待利回りが低い物件の特徴】

• 好立地
• 築浅・設備が新しい
• 管理状態や、建物の状態が良好
• 空室率が低く、収益が安定しやすい
• 売却時にも高値がつきやすい（出口戦略に強い）

など
このように「さまざまな要素から投資対象としての価値があるかが重要である」と考える投資家の多さがうかがえます。

オフィスビルへの投資については「注目のオフィスビル投資 利回り、メリット・デメリットは？【FP監修】」で詳しく解説しています。

2-2. 賃貸住宅

次に、賃貸住宅（ワンルーム・ファミリー向け）についても、エリアごとに期待利回りをみてみましょう。

地域	期待利回り
	ワンルーム	ファミリー向け
東京－城南地区	3.7％	3.8％
東京－城東地区	3.9％	4.0％
札幌	5.0％	5.0％
仙台	5.0％	5.0％
名古屋	4.5％	4.5％
大阪	4.3％	4.3％
広島	5.0％	5.1％
福岡	4.5％	4.5％

出典：日本不動産研究所「第52回不動産投資家調査®」

東京のほうが地方都市よりも期待利回りが低い点はオフィスビルと同様です。さらに、この東京の賃貸住宅の期待利回りは、他のエリアのオフィスビルよりも低いことがわかります。
流動性・テナントの信用力・賃料水準の高さなどさまざまな観点から、投資家は都心のオフィスビルの資産価値を高く評価していると捉えられます。
ただし、賃貸住宅とオフィスビルは投資対象としての性質が異なるため、単純な比較ではなく、目的・資金規模・リスク許容度に応じた評価が必要です。

3. 不動産投資の利回りに影響を与える要素

不動産投資の利回りに影響を与える要素を知っておくことは、優良な物件を選定するためにも重要です。ここでは、利回りに影響を与えるおもな要素を4つ紹介します。

3-1. エリア（都市部／地方）

一般的に、地方の物件のほうが都市部の物件よりも利回りが高い傾向にあります。
地方では都市部よりも物件価格の水準が低いことが表面利回りを高くしますが、空室リスクや流動性リスクなどを踏まえた投資家のリスク認識により、より高い期待利回りが設定されることも要因のひとつです。
反対に都市部では、賃料水準は高いものの物件価格も高額なケースが多く、結果として表面利回りは低くなりやすいといえます。

3-2. 立地

同じエリア内でも、さらに物件の立地によって利回りが変わってきます。
たとえば、大きな駅やスーパー・コンビニエンスストアが近い、住環境がよい、人口が多いなど、生活や通学・通勤の面で便利な立地では、物件価格は高くなり、同水準の賃料設定であれば利回りは低くなります。
しかし、物件価格が高くなる反面、立地の利便性が低い物件と比べると空室後も次の入居者が決まりやすく、その分安定した賃料収入を得られる傾向があるといえるでしょう。
※立地だけに限らず、そのほかの要因によっては次の入居者が決まらない場合もあります。

3-3. 築年数

築年数も利回りに影響を与える要素のひとつです。築年数が古い中古物件のほうが、新築や築浅の物件よりも、同水準の賃料設定であれば利回りが高い傾向があります。こちらも、やはり物件価格が関係しています。建物の価格は、一般的には時間の経過にともなって下落していくためです。しかし、築年数が古いと想定以上の修繕が必要になるケースもあり、経費の増加は利回りの低下を招きます。また、賃借人の退去にともない、物件の築年数に見合った賃料水準に見直す必要がある場合もあり、これも利回りに影響します。
このため、とくに中古物件の購入を検討するなら、修繕の計画や、将来も一定の賃料水準・入居需要が見込めるかを精査する必要があります。

3-4. 構造

建物の代表的な構造は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の4種類です。
木造の物件は小規模アパートや戸建てが多く、建築費が比較的安いため物件価格も抑えられます。
一方、鉄骨造は中規模マンションや店舗、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の物件は大型のマンションやオフィスビルなどが多くみられます。とくに鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は建築コストが多くかかる分、物件価格も高額になりやすい点が特徴です。
このため、利回りを建物の構造別にみると、賃料水準が同じであれば一般的には木造が高く、鉄骨造、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の順に低くなります。
ただし、利回りとは収益性の高さではなく、「投資額に対する収益の割合」です。
木造は比較的建築費が安いため、賃料が同じであれば利回りが高く見えますが、実質的な収益や安定性は別問題です。
修繕費・空室リスク・耐久性・融資条件・減価償却・出口戦略などはそれぞれ異なるため、総合的な収益性の判断が必要となるでしょう。

4. 利回りが高い物件に考えられるリスク

不動産投資においては、一概に「利回りが高い物件が優良物件である」とはいえません。利回りが高い物件には、相応の理由とリスクを含む場合があります。
この状況を売り手の視点から解釈すると、『何らかの要因により、物件価格を低く設定せざるを得ない』あるいは『早期売却を目指す特別な事情がある』といった背景が想定されます。

高利回り物件に内在する可能性のあるリスクとして、以下の項目があげられます。

1.空室リスクが高い

• 駅から遠いなど立地の利便性が低い
• 入居需要が少なく、周辺の賃料相場が下落している
• テナントの入れ替わりが激しい
• 人口が減っているエリアなど、将来の安定した需要が見込めない

2.建物が古い

• 修繕積立金の不足などで定期的なメンテナンスがされていない
• 耐震性に不安がある

3.建物に問題がある

• 契約の内容に適合しない状態（契約不適合）である
• 違反建築で建てられている

このほかにも権利関係の問題や入居者トラブルを抱えている場合などがあります。
目先の利回りを重視するあまり、これらのリスクについて検討が不足していると、期待していた運用にならない可能性があります。
見た目上の利回りももちろん重要ですが、利回りの継続性や、安定した賃料収入の根拠といった長期的な視点を持つことが重要です。

5. 高利回り物件を運用した弊社事例

表面利回りが高い物件は魅力的に見えますが、その裏には構造的なリスクが隠れているかもしれません。例えば、弊社は過去、収支改善さえできれば利益を見込めると判断し、表面利回りが約20％、稼働率50％程度の群馬県前橋市内のオフィスビルを取得しました。
しかし、取得後には地方の高利回り物件に共通する構造的なリスクが顕在化しました。
実際に弊社が直面した問題は次のとおりです。

• 固定費の負担：共用部の電気・エレベーター・清掃などは削減できず、稼働率が低い時期でも年間で赤字が発生
• リーシングの難しさ：周辺の空室率も高く競争が激化していて、新規テナントの誘致に時間を要した
• 賃料圧力：募集賃料が既存テナントより低くなり、賃料の値上げが困難
• 修繕・管理コスト：入居率が低くても修繕・管理が欠かせないため、収支を圧迫

エリアによっては新規テナントの誘致に時間がかかり、周辺空室率が高いと賃料減額の要請も増えます。修繕や管理が不十分な場合は、さらに入居見込みが減少して悪循環に陥るため、テナントが少ない時期でも修繕・管理は不可欠です。
こうした問題には、専門的なノウハウで対応する必要があります。弊社は数年に渡る設備改善への投資、またリーシング活動を継続したことで、稼働率が80％超まで回復、最終的にはこれらの取り組みが奏功し、一例ではありますが購入時を上回る価格での売却に至りました。
物件を取得し、管理会社に任せた場合でも、こうした構造的なリスクはオーナーの収支に直結します。そのため、安定して稼働する可能性がどれほどか、という目線で物件を選ぶことがとても重要です。

※当時の市場環境・稼働率・運営費用による数値であり、将来や他案件での再現性を示すものではありません
※売却価格や稼働率は市場環境・物件特性・運用方針により大きく変動します。損失が生じる場合があります
※他物件に同様の成果を保証するものではありません。投資判断は目論見書・契約締結前交付書面等の重要事項をご確認ください

6. 利回りを上手に投資判断に活かすには

不動産投資において高利回りの物件は確かに魅力的に映ります。利回りは重要な判断材料ですが、それのみで投資の成否が決まるわけではありません。ここで紹介するポイントを押さえて、利回りを上手に投資判断に活かすことが重要です。

6-1. 利回りだけで判断しない

利回りのなかでも、表面利回りのみでの投資判断は避けましょう。不動産の広告や不動産情報サイトでは、多くの場合、表面利回りが記載されています。表面利回りは運営経費や空室リスクを考慮していないため、実際の収益性とは乖離がある場合も少なくありません。
また先述のとおり、過度に高利回りの物件には可視化しにくいリスクが潜んでいる可能性があります。

反対に、利回りが低くても投資に値する物件も存在します。たとえば立地に優れ、築年数が浅い物件は利回りが低い傾向にありますが、借り手目線では人気の物件になりやすく、空室リスクが比較的低いと考えられます。長期的な視点で見ると、投資先として有力な候補になる場合があります。

今だけでなく、5年後、10年後、20年後にも同程度の利回りを維持できるか？といった視点を持ち、利回り以外の条件も確認したうえで総合的に判断しましょう。

6-2. 利回りチェックとシミュレーションをセットでおこなう

経費や空室を考慮していない表面利回りからは、実際の収益性や手取り額を把握しにくいといえます。
したがって、物件の購入を検討する際には、管理費や修繕費、税金などを洗い出し、収支をシミュレーションしておくことが重要です。100％正確なシミュレーションは難しいものの、表面利回りよりも高い精度で収益性を把握できるでしょう。

また、賃料の変動予測や修繕計画まで組み込んでシミュレーションできると、投資物件の売却の見通しを立てやすくなります。
シミュレーションをするには、無料かつ簡単な操作で収支予測を行えるサイトや、Excelなど表計算ソフトの利用が便利です。

6-3. 投資の目的を明らかにしておく

不動産投資を検討する前に、そもそもの投資の目的を明らかにしておきましょう。
一般的に、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれています。より短期的な利益を重視し、相場の状況をこまめに確認できる投資スタイルであれば、実物不動産投資以外のREITや株式投資なども選択肢として考えられます。
反対に、できるだけリスクを抑えた運用を希望する場合は、不動産以外の投資対象も選択肢に加え、分散投資を検討することも一考です。

また、実物不動産への投資はほかの投資手法と比べて管理や修繕の手間がかかります。
できるだけ手間をかけずに資産形成に取り組みたいなら、不動産小口化商品や不動産クラウドファンディングなどの手法も検討の余地があります。ご自身の投資ポートフォリオ全体を鑑み、不動産以外の資産クラス、例えば投資信託や債券なども含めた分散投資を検討することも一考です。

どのくらいの期間でどの程度資産を増やしたいのか、運用にかけられる手間など、ご自身の投資目的や運用スタイルに応じて、適切な手法をご検討いただくことが肝要です。

7. 最後に

不動産投資において高い利回りの物件はたしかにとても魅力的です。しかし、「その利回りを今後どれだけ維持できるのか？」といった視点を持ち、多くの物件選定の要素から潜在的なリスクを見落とさないことが重要です。

不動産投資のリスクについては、「不動産投資の8つのリスクとその対策｜リスクヘッジ方法も解説【FP監修】」でより詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

※本記事では、主に記事のテーマに関する一般的な内容を記載しています。また弊社の取引事例を記載していますが、将来や他案件での再現性を示すものではありません。

• 本記事に記載された情報は、最終更新日時点のものです。掲載されている情報は、予告なく変更されることがありますので、あらかじめご了承ください。
• 本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、弊社では何ら責任を負うものではありません。資産運用・投資・税制等については、各記事の分野の専門家にお問い合わせください。
• 期待どおりの税務上の効果が得られない可能性があります。
• 評価額は物件により異なります。
• 税制改正、その他税務的取り扱いの変更により効果が変動する場合があります。
• 税務の取り扱いについては、個別具体的な事情に応じて適用が異なる可能性がありますので、税理士等の専門家にご相談ください。

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