少額不動産投資3種類を比較！始めるときのポイントとは？

不動産投資不動産投資の初心者向け

最終更新日：2025/05/12 掲載日：2025/05/12

不動産投資の初心者向け

「不動産投資は潤沢な資金がないとできない」と感じる方も多いのではないでしょうか。近年では投資方法の多様化で1万円から始められる少額不動産投資も増えています。

少額不動産投資は、REIT、不動産クラウドファンディング、不動産小口化商品があり、それぞれ特徴やリスク・リターンの傾向が異なります。通常の投資と同じく、始める前に内容を精査する必要があります。

そこで今回は、不動産投資に必要な最低金額や、少額で不動産投資を始める方法について解説します。REIT、不動産クラウドファンディング、不動産小口化商品のメリット・デメリットも詳しく紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

1.不動産投資は最低いくらから？少額不動産投資の方法

ここでは、不動産投資を始めるための最低金額と、少額で不動産投資を始める方法について解説します。

不動産投資は最低1万円から始められる

不動産投資というと、数百万～数千万円の自己資金が必要なイメージを持たれる方もいるでしょう。しかし、近年では1万円から始められる少額商品も増えています。

株式会社シーラが行った不動産投資に関するアンケート調査では、「投資の中で不動産投資を選んだ理由」の第3位に「少額の資金で始められるから」がランクインしています。（※1）

1位の「手間がかからなさそう」2位の「周りの人やっているから」という回答からも、不動産投資を身近に感じて始める方が増えてきている様子がうかがえます。

また、同調査では「不動産投資を始めたときの個人年収」への回答も、選択欄の中で最も少額だった「500万円未満」が約3割を占め、1位という結果でした。

今や不動産投資は富裕層だけの手段でなく、誰でも始められる一般的な投資のひとつといえるでしょう。

少額で不動産投資を始める3つの方法

1～100万円の少額から始められる不動産投資は以下の3つの方法が主流です。

REIT（リート）
不動産クラウドファンディング
不産小口化商品

これらの商品は、運用をプロに任せられる、スマホで完結できるなど、投資初心者の方でも比較的ハードルが高くありません。アパートなどを購入して運用する実物不動産への投資よりも手軽にスタートできるでしょう。

次章以降では、「REIT」「不動産投資クラウドファンディング」「不動産小口化商品」それぞれの特徴やメリット・デメリットを見ていきます。

（※1）出典：「不動産投資に関するアンケート調査について」(不動産デジタル by 株式会社シーラ)

2.REIT（不動産投資信託）

ここでは、少額不動産投資の方法のひとつである「REIT（不動産投資信託）」について解説します。

REITとは

REIT（リート）は投資法人が投資家から資金を集めて不動産を運用する方法で、「不動産投資信託」とも呼ばれています。一般的な投資信託と同様に、証券会社から購入することができ、運用で得られた家賃収入や売買差益などが分配される仕組みです。

1口数万円から購入することができ、利回りも3～4％程度の水準で比較的安定しています。

位置付け的にはミドルリスク・ミドルリターンの金融商品といえるでしょう。

REITの仕組みはもともとアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略称として名付けられました。日本ではJAPANの頭文字をつけてJ-REIT（ジェイリート）と呼ばれ、証券取引所で売買されています。

REITのメリット

REITのメリットは以下のとおりです。

プロに運用を任せられる
分散投資できる
分配金が安定している
中には利回りが10％と高いファンドもある
流動性が高い（海外REITの場合は国による）

REITは不動産投資のプロが分散投資・運用してくれるので、自己運用する場合よりもリスクが軽減でき、分配金が安定しやすいのが特徴です。また、株式のようにいつでも売買できるので非常に流動性が高いのもメリットといえるでしょう。

REITのデメリット

REITのデメリットは以下のとおりです。

価格変動が激しい
元本割れリスクがある
REITの上場廃止や投資法人の倒産リスクがある
物件の選定、管理はできない

REITは市場で簡単に売買できる反面、価格変動が激しい商品であり、元本保証もありません。また、投資先の上場廃止や倒産リスクも考慮して選ぶ必要があるでしょう。

また、運用管理をすべて委ねるのが前提条件のため、投資先や運用方法に意見するようなことはできません。

3.不動産クラウドファンディング

ここでは、少額不動産投資の2つ目の方法「不動産クラウドファンディング」について解説します。

不動産クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングとは、運営会社が不動産取得を目的に、インターネットを通じて複数の投資家から資金を集めて物件を購入・運営し、取得した不動産の家賃収入や売却益などの利益を出資額に応じて分配するものです。

1口1万円から投資を始めることができ、利回りは物件によっても異なりますが約2～5％といわれています。ローリスク・ミドルリターンな投資方法ですが、商業施設や宿泊施設など利回りの高い物件は需要に左右されやすいため注意が必要です。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産投資クラウドファンディングのメリットは以下のとおりです。

1万円の超少額から不動産投資ができる
投資する不動産を選べる
スマホで完結する
プロに運用を任せられる

不動産クラウドファンディングは、1万円から投資できる気軽さと自由に投資先の不動産を選べる点で人気の高い投資方法です。投資はスマホ1台で完結し、運用もプロに任せっきりにできるのもメリットといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産投資クラウドファンディングのデメリットは以下のとおりです。

途中解約は原則できない
元本割れリスクがある
投資金額に上限が設けられている
ローンを組めない

一般的に不動産クラウドファンディングは運用中の解約ができないため、途中で現金化できません。また、投資金額に上限が設けられているうえ、融資が受けられない場合がほとんどです。大きな利益やレバレッジ効果は得にくいと覚えておきましょう。

4.不動産小口化商品

ここでは、少額不動産投資の3つ目の方法「不動産小口化商品」について解説します。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、事業者が不動産を1口数十万円から100万円ほどの小口に分けて販売し、賃料収入や売却益を投資額に応じて分配する投資方法です。

不動産小口化商品は出資先や所有権の違いで「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」の3つに加え「信託受益権」の計4つの形態があります。

項目	匿名組合型	任意組合型	賃貸型	信託受益権
事業主体	事業者	出資者（共同事業）	事業者	信託銀行など
出資金額	1口数万円程度～	1口100万円程度～	数十万円～	数万円～
運用期間	数カ月程度～10年以内	約10年～数10年	数年～10年	数年～
所有権	なし	あり	あり	なし（受益権）
所得の区分	雑所得	不動産所得	不動産所得	雑所得
税制上の取り扱い	上場株式の評価を準用	不動産（土地・建物）として評価	不動産（土地・建物）として評価	みなし有価証券として評価
責任の範囲	有限責任	無限責任	有限責任	有限責任

匿名組合型
匿名組合型は、投資家が金銭で出資を行い、事業者が事業を運営し、その利益を投資家に分配する形態です。

任意組合型
任意組合型は、複数の投資家が共同で事業主体となり、事業を行う形態です。

賃貸型
賃貸型は、複数の投資家が出資し、特定の不動産を購入して事業者に賃貸する形態です。

信託受益権
信託受益権は、不動産を信託銀行などに預け、その不動産から得られる収益を受け取る権利です。

利回りは物件によっても異なりますが約3～5％といわれています。比較的ローリスク・ミドルリターンの投資方法ですが、利回りの高い物件には注意が必要です。

不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品のメリットは以下のとおりです。

プロが選んだ物件に投資できる
プロに運用を任せられる
リスクを分散できる
不動産を保有できるものもある
相続対策として活用できる

不動産小口化商品は都心の商業地や宿泊施設など、個人で保有するのが難しい優良物件も、複数人で共同して少額で購入できます。小口化商品として不動産を複数保有しておけばリスク分散にもなるでしょう。

また、1口ずつに分けて相続・贈与が可能です。そのため、争続の発生要因を減らすことにもつながります。

不動産小口化商品のデメリット

不動産小口化商品のデメリットは以下のとおりです。

現状の選択肢が少ない
元本割れリスクがある
ローンを組めない

不動産小口化商品は2001年9月に上場と、比較的新しい投資方法なので、現状では商品の選択肢が限られています。また、一般的な不動産投資であれば物件の評価価値によってローンを組める可能性がありますが、不動産小口化商品はローンが組めないので自身で投資資金の準備が必要です。

5.少額不動産投資を始めるときのポイント

少額で手軽に始められるとはいえ、少額不動産投資もリスクをともなうのは同じです。

事前にそれぞれの投資方法の仕組みやメリット・デメリットを勉強し、事業者や対象物件の将来性も詳しく調べてから投資するのが基本です。

少額不動産投資でもほかの投資と同様に、利回りの高い投資にばかり手を出さない、リスク軽減のために分散投資をするなど、自分の状況に合わせたポートフォリオを組むことで投資を軌道に乗せられるでしょう。

また、少額不動産投資は事業者に委ねる役割がより大きいのも特徴です。投資する事業者が信頼できる会社かどうか、実績などを見ながらよく見極めるようにしましょう。

6.少額投資でも情報の収集・精査は必要

まとまった資金が必要なイメージがある不動産投資ですが、「REIT」「不動産クラウドファンディング」「不動産小口化商品」などの少額不動産投資であれば、商品によっては1万円以上の少額から投資が可能です。

少額不動産投資を始める際も通常の投資と同じく、投資方法や物件の将来性、投資先事業者の信頼性についてしっかりと理解してから行うことが大切です。

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