東京コラム【3】
都市政策の変遷と都市再生

第7回
汐留開発 〜 小泉内閣「都市再生特別措置法」施行

　さて2002年に汐留の都市開発が出来上がります。
これは旧国鉄が負債を抱え込んだので、いくつかの会社に分割して民営化した際、汐留はJR貨物のものとなって、国鉄清算事業団はこの土地を民間に売るわけです。バサバサと切り売りしました。
これが私たちから見ると最悪な計画で、要するに街を造っていないわけです。
例えば汐留に行っても、集まる場所も広場もありません。地下には何となく広場がありますが、外からは視認できません。
これは都市計画に精通していない人の考えで、とにかく土地を切り売りしさえすれば儲かるという発想から行われました。
つまりJR貨物、すなわち旧国鉄の負債をいかに減らすかだけを考え、とにかく高く売れればいいという発想で造った街なのです。
しかも、これは有名な話ですが、風の通り道を造らずに密集して高いビルを建てたため、海から来る風が止まってしまいました。確かに汐留のビル群ができたせいで都心の温度が1～2度上昇しているはずで、東京湾から入る風をここで止めてしまった罪作りの案ということになりますが、ここで分かることは不動産は借金を返すのに非常に有効なツールであって、それを国鉄清算事業団が行ったということです。

　これもビルの方向を考えて、広場を造って風を通せば、何も問題ないわけです。
なぜそうしなかったのか。
この計画には総合コーディネーターとしてディベロッパーが参加していません。もちろん、区画をどう切るかの工夫はしています。
しかし、トータルな街づくりという意味では、いろんなディベロッパーがあって開発事業者がいますが、餅は餅屋という言葉があるように、鉄道事業者がやるとこういう風になる。
JRには申し訳ありませんが、これは結果です。
本当にこれは悪い例で、これを認めた東京都もいけない。
この開発は「都市再生特区」を使わずに従来のスキームで行っていて、東京都は容積率を緩和したりしていますが、このときもっと都が指導していれば、こうならずに済んだわけで、非常に悔やまれる計画だったと私は思っています。

　2002年6月、汐留の区画整理ができた位のタイミングで、小泉内閣の目玉である「都市再生特別措置法」が施行されます。
東京でいかに開発をスムーズに行えるかということは、国の経済復活に大きく関わります。
当時ちょうど有名だったのは上海です。
このとき上海は10年間で川の西側に「浦東新区」という超高層街区を造りました。
これがわずか10年間で完成したのはなぜか。それはいろんな規制を強くせず、緩めたからです。
その一方で日本の場合はどうかと言うと、これが規制だらけなわけです。
これを何とかしなければいけないということで、この法律で「都市再生緊急整備地域」の指定などが行われ、自由度の高い都市計画をスムーズに定めることができるようになります。

　この法律のポイントは、「都市計画・事業」のなかにある「都市計画提案制度」と「都市再生特別地区（特区）」、それと「期限を区切った都市計画決定」です。
これらを実行すれば開発スピードは早まるに決まっていて、あとは「金融支援」を行います。
そもそも都市再生本部は内閣府に設置されていますから、財務省が関わる金融支援はうまくいっていませんが、都市計画事業についてはかなり前進するわけです。
つまり「都市計画提案制度」というのは、開発したい人が提案できる仕組みであり、開発してもいいのは「都市再生特別地区」内です。
この特区は東京のかなり広い区域にかけた緊急整備地域内で、開発面積が1ヘクタールを超すものになります。
あとは都市計画決定から6ヶ月以内に決定しなさい、事業認可を同時に決めなさいということを柱にしました。
この影響は非常に大きかったわけです。

　結果的にそれまで最短でも2年8カ月かかっていた作業が、5分の1程度の6カ月間でできるようになりました。
これは劇的な変化です。
ですから小泉内閣時のこの法律がなければ、いま現在の劇的な変化はないわけですが、これを断行したわけです。
その背景には、経済が危なくて、何とかしないと日本が危ない、東京が蘇らなければならないという危機感がありました。これが理由です。 何事も政策を実行に移すには、こうした重要な局面があるわけです。
このときは“バブル経済の崩壊による日本経済崩壊の危機”です。
これがあったために、通常成し得ないこの法律ができたのです。

　では実際に「都市再生特別地区」に指定された事業の案件数はどれくらいだったのでしょうか。
これは5年前の2013年までのデータですが、実は東京ではトータルでも、2004年から2008年のちょうどピークだった時代でも、特区に指定されていない事業案件の方が多かったことが分かります。
あえて特区制度に頼らずとも、2003年以前から様々な知恵を絞って開発を進めていたことを読み取ることができるわけです。

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