東京コラム【3】
都市政策の変遷と都市再生

第2回
バブル景気に沸くなかで ～「再開発地区計画制度」創設

　さて、いよいよ「バブル経済」が進んできます。
不動産取引は活発化して、資産価格は高騰します。
これはある意味当然で、需要が高まれば供給の価格は上がっていくわけですが、これがある種異常なレベルで起きたわけです。
この時代はバブル経済の影響で不動産だけではなく、世の中全体が浮かれていました。当時芝浦で有名だったディスコ『ジュリアナ東京』は、まさにあの時代の象徴です。
冷静に考えれば、景気には必ず波があって、落ちれば上がるし、上がってもまた落ちます。
実際にはある一定レベルで循環しているわけですが、上がっているときはもっと上がると思うし、落ちているときはもっと落ちると思い込むのが人の常です。
循環がどういうスパンで起きているかとか、その程度が分かっていれば早めに手を打てますが、結局手を打てないで終わってしまうわけです。

バブル経済のときは世の中全体が浮付いていて、とにかく不動産価格は高騰して、遂にはGDPがアメリカを抜くか抜かないかというレベルまで達しました。
90年代前半にバブル経済は崩壊しましたが、その時点では分かりません。
後であそこが崩壊だったと分かる。これがいわゆる景気動向というものです。
そのなかでバブルという大きなうねりが、都市開発にも大きな影響を与えています。

　第1回でご紹介した1986年の「首都圏基本計画」に次いで、国全体では87年に「第4次全国総合開発計画」が出されます。
これが多極分散型国土政策のそもそもの始まりですが、その背景には「中曽根民活」と呼ばれる民間活力の活用策もあり、経済の急激な発展に合わせた政策をつくります。
「国土の均衡ある発展」という言葉があるため、常に地方の衰退をどうするかが焦点になります。このとき考えられたのは、東京集中はするものの地方にも東京を、つまり日本全国に『小東京』をつくろうとした有名な政策です。今でもこの「地域間の均衡ある発展」という言葉は生きていて、最近では安倍政権のスローガンである「地方創生」もこれに基づいています。
地方も豊かになるという前提に立つなかで、東京を中心にどんどん大都市が元気になって、地方は相対的にパワーダウンしていきます。
これは1962年に制定された第1次全総計画の基本目標である「地域間の均衡ある発展」から大きく外れているわけです。

延々と地方を強くするということは誰にも文句の言えない政策であって、“そのためにお金を使う、それは仕方がない”の繰り返しになっています。
ではその度ごとに地方が元気になったかといえば必ずしもそうならずに、ますます衰退してしまっている。これが現状なのです。

　バブル経済真っただ中の88年、「再開発地区計画制度」が施行されます。
これは、規制緩和によって大規模都市開発ができるというもので、最近の動きの原型はここにあります。
公共施設等がかかわる規制緩和型の都市開発制度として普及し、2013年時点で都内では68地区が都市計画化され、すでに終了している計画ですが、大崎駅前や、六本木ヒルズ、臨海副都心、東京ミッドタウン、虎ノ門ヒルズなど多数ありました。
これら全てに当てはまるポイントは、この88年のバブル経済の中で、とにかく開発しなければいけなかったということです。
まとまった低・未利用地があれば合わせて土地利用転換を進め、そのなかで建築物と公共施設を一体化すれば特典を設ける。
一言でいえばオプションを与えて、それによって容積率を緩和するという手法がここで出来上がりました。
最近の東京での開発の流れは、30年前の再開発地区計画制度が大きく影響していて、バブルがなければできていなかったわけです。

　そのあと89年。今から思えばあそこがピークだったと分かるのが、年末の大納会で、株価は終値で38,915円を付けました。
最近は2万2,000円前後ですが、現在の倍ほどの価格を付けたわけです。
ですからこの頃は、株を買えば必ず儲かるとさえ言われていました。
株価はここでピークを打ったわけですが、この前後でも結構動きますからピークかどうかは分かりません。
後から考えればあそこがピークだったということで、実は89年末にピークまで上昇していたわけです。
しかしバブル崩壊は多少時間差があって92～3年です。つまり景気の波をどう捉えるかにかかっています。

ただし人間は面白いもので、上がっているとみんな急に浮き浮きしますが、フワっと浮いた頃にはガクッと落ちる。騙すつもりはなくても結果そうなります。
これは騙される方が悪いわけですが、今後の東京の状況や日本全体の状況について、過去を見ればおよそ何が起こるかが分かります。
ポイントはいつ起きるか、どこまで引き延ばすのか、この2点です。
ただ唯一言えることは、過去のケースを見れば何かが分かるということです。

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