オフィスに投資する

不動産を保有する意義と恩恵

企業にとって不動産の保有は「内部留保の拡大」「効率的な貯蓄手段」「事業承継対策」「相続対策」につながり、企業の財政状態改善に寄与します。このページでは区分所有オフィス®のパイオニア・ボルテックスが不動産を保有する意義と恩恵について、詳しくお伝えします。

ボルテックスのサービス

ボイス
ボイス

企業の存続に不動産保有が必要条件である理由

100年続くような長寿企業において、不動産なくして存続している企業は皆無といっても過言ではありません。
企業拡大にあたり、不動産保有が企業にもたらす恩恵について、当社取締役が解説いたします。

動画
矢印

不動産保有が企業に持たらす
4つのメリット

内部留保の拡大

内部留保とは「儲けの蓄え分」ですが、勘定科目ではないので決算書上にはありません。たとえば賃借対照表では、純資産の部に利益剰余金といった名目で計上され、建物や設備といった形で資産に振り替えられます。

  • 内部留保の仕組み

    内部留保の仕組み 内部留保の仕組み
  • 貸借対照表(バランスシート B/S)

    賃貸対照表 賃貸対照表

内部留保の拡大は企業にとって最重要課題です。再投資による事業拡大や事業継続性の向上、福利厚生の充実、さらに企業の信頼を高めることにもつながります。一方で、内部保留の拡大は実際には簡単ではない、というのが実情です。その理由は内部留保に係わる売り上げ・純利益はその時々の景気や市場に大きく左右されるからです。

内部留保を拡大するには?

そこでお役立ていただきたいのが「収益不動産の活用」です。つまり、本業で得た内部留保の一部を収益不動産に回すことで、さらなる内部留保構築を図り、安定的な賃貸収入を得よう、というわけです。

不動産を活用した内部留保拡大のイメージ

利益率の安定化

不動産賃貸事業のメリットは、なんと言ってもその安定度の高さです。日本の電機業界の衰退を見ればわかる通り、企業収益はその時代情勢、景気動向、不測の事態によって大きく変動します。それに対して不動産賃貸事業は一部上場全業種の中でもっとも利益安定度が高いビジネスです。さらに東日本大震災の影響をもっとも受けなかった業種でもあります。本業以外で利益を得るのであれば、不動産ほど確かなものはありません。

売却可能資産の形成

たとえば、設備を拡充するために工場を建設したとしましょう。このときに1億円がかかったなら、新工場という1億円の固定資産が企業の内部留保になります。前述したように内部留保とは現金ではなく、こうした土地や建物、機械、在庫などで貯まっていくものです。しかし、どうしても大きな現金が必要となってしまった場合は?先の例の工場は事業にとって不可欠なもの 。工場がなくなれば新たな利益を生み出すことができず、事業がストップしてしまいます。本当に連動しない不動産であれば、売却して資金需要に充てることが可能です。

企業にとっての資産は売却が可能かどうかで、その活用法が大きく変わってしまいます。どんなに純資産があったとしても、それが自社工場や自社ビルであれば、資金として活用ができません。つまり、絶対に開けられない金庫にお金を入れているようなものなのです。それに対して本業と連動しない不動産は、いつでも換金が可能です。普段は家賃収入などで内部留保を構築し、大きな現金が必要になった場合にはすぐに売却をする。こうしたフレキシブルな資金調達が可能になるのも不動産保有のメリットと言えるでしょう。

事業承継対策を実現

経営者にとっての最大の悩み、それが事業承継のソフトランディングです。利益を順調に計上している会社であればあるほど、その自社株式の評価額は高くなり、相続税の負担も当然に大きくなっていきます。そのような状況の中で、会社としての資産価値を維持しながら相続税負担の軽減をしていくことが、事業承継における会社経営者に求められている重要な課題といっても過言ではありません。

そこで弊社がご提案する収益不動産を活用していただくことで、自社株式の評価額を押し下げることができ、事業承継をスムーズに行うことが可能となります。

富裕層向けの新たな相続対策となる「区分所有オフィス」

近年の税制改正に伴い、相続税への関心が高まっています。しかし、この不動産を活用した相続税評価額の圧縮は、ほとんどがワンルームやアパート、タワーマンションなどに限定され、大きな資産を持つ富裕層向けの相続対策のサービスがありませんでした。

そこでおすすめするのが「区分所有オフィス」という方法です。効率の良い節税でありながら、相続時の分配もスムーズ。さらに長期的に高い収益を安定して見込めるため、相続人にとっても嬉しい資産となります。

区分所有オフィス 区分所有オフィス

効果の高い相続税対策

相続税対策にはさまざまな手法がありますが、その中でも所有財産を投資用不動産に組み換えるのは、確実性の高い方法と言えます。特に、都心商業地の不動産の場合は実勢価額と相続税評価額に大きな開きがあるため、資産評価圧縮に役立ちます。また、希少性のある不動産として資産価値が維持できるので、相続税対策には最適です。

チェック チェック

どうして都心の不動産は相続税対策に効果が高い?

地方は借地権割合が60%という地域が多いのに比べ、都心部の路線価の多くが70%となっています。また、駅前商業地の場合には80%というケースもあります。借地権割合が高ければ、それだけ土地の評価額は大幅に引き下げられます。

さらに被相続の自宅や事業に利用されていた土地の一定部分については、相続税評価額を最大80%まで減額できる「小規模宅地の特例」が利用可能です。つまり、東京都内の物件を保有しておけば、大きな負担となる相続税を限りなく低減することができるのです。

高圧縮効果事例