ボルテックスが考える不動産
企業が本業とは直接かかわりのない収益を生む資産を持つことで、事業継続性は高められます。資産には不動産だけではなく株式や国債、現金などもあり、これまでは「現金こそが安全な資産である」と考え、評価されるのは現金、国債、株式、不動産（マンション、オフィス）の順でした。
しかし、100年企業を目指す企業が持つべき資産は、安全性の高いものではなく、希少性の高い資産です。
人々の生活が多様化し、従来の常識や価値観で判断していては生き残れない時代です。これからは、さらに大きな価値観の変化“バリューシフト”が起こり、個人や企業が持つべき資産に対する評価も変わります。とりわけ現金信仰の強い日本においても、現金が最も安全という“神話”は崩壊し、常識が変わるでしょう。
希少なものは、短期の下落はあっても長期では価値が高まります。今後持つべき資産の順はむしろ、不動産、株式、国債、現金の順といえます。そのため、不動産も希少性の高いものを持つべきです。
特にグローバル化が進む中、人口減少と少子高齢化が始まっている日本で、希少性が高く、価値が高まる可能性が高い不動産とは、都心プライムエリアの商業地の物件です。
都心プライムエリアの商業地の物件であれば、短期での上下動を続けながらも長期的にみると地価の上昇トレンドが期待できます。国際都市・TOKYOには国内のみならず海外からも人が流入し、一極集中が強まっています。
J-REITよりも実物不動産
不動産に詳しい経営者であれば、現物不動産ではなくJ-REITの購入を考えるかもしれません。たしかにREITには少額資金で購入でき、流動性が高いといった利点もありますが、投資法人の財務悪化により損失を被る可能性もあります（信用リスク）。J-REITを購入するよりも、都心プライムエリアの商業地の現物不動産のほうがリスクは少ないと言えるでしょう。
どのような不動産を選べば良いのか
また、東京都心プライムエリアの商業地のビルなら何でもいいというわけではありません。大規模ビルと中小規模ビルを比べたとき、中小企業が考えるべき不動産は中小規模ビルです。大規模ビルは需要と供給のバランスが崩れ、今後大きな賃料変動が予想されます。一方で中小規模オフィスビルは供給に比べて需要が多いため、賃料変動が少なく、安定した収益が期待できます。
しかし、中小規模ビルでもペンシルビルのような小規模ビルはおすすめしません。ペンシルビルは価格が手ごろかもしれませんが、スタートアップ企業・個人事業主など比較的小さな企業のテナントが多いため、事業が失敗すれば退去、成功すれば大きなビルに移るなど、入退去が激しいため賃料収入が安定せず、テナント付けなどの管理上の手間が中規模ビルに比べ煩雑になりやすく空室リスクが高いといえます。
一棟よりも1フロアがよい理由
都心のプライムエリアで中規模ビルを一棟まるごと購入するには多額の資金が必要です。そのため、予算が限られている場合小規模ビルの一棟購入を検討することになりますが、それはあまりおすすめできません。同じ資金で購入する場合、私たちがおすすめするのは中規模ビルをフロアごとに分譲した「区分所有オフィス」です。たとえば20坪程度の10階建てビルを5億円で買うのではなく、200坪程度の50億円の中規模ビルの10階建ての1フロアを5億円で買うのです。一棟を１フロアへと分譲することで以下のようなメリットを享受できます。
このように「区分所有オフィス」なら、煩雑な管理業務や突発的なコストの支出に煩わされることがありません。さらに、中規模ビルの場合、一定規模の企業が入居することが多いので、賃貸期間が長く安定した賃料収入を得ることが可能です。ペンシルビルのように、テナント入退去時の手間に煩わされることが少ないのです。
さらに「区分所有オフィス」なら、本業に連動しない収益かつ売却可能な資産の確保により事業継続性の向上が見込めるのです。そのため、単なる資産運用ではなく、本業に加えて「貸事務所業」という新事業を持つことになります。「貸事務所業」なら人件費が抑えられるため、高い利益率を維持できる、効率の良い事業ともいえるでしょう。