购买办公室

从办公室租赁迈向办公室购买的时代

想必有不少人都认为“购买办公室的负担太重,还是采用租赁方式……”。但是,您了解除了“租赁”,还可以通过有效利用贷款 “购买” 办公室降低全年支付总额的方式吗?此外,从资产的观点来看,如果采用租赁方式,仅仅是将支付款作为租金持续的支出现金,之后什么也剩不下。而如果是购买,成本只是每月还款之中的利息。如果从长期视角考虑,本金部分将逐渐积累,贷款清偿后将作为没有负债的资产保留下来。如此一想,您应该能够了解购买办公室的“区分所有办公室®”是多么有效。办公室的可选方案渐渐从“租赁”迈向“购买”时代――。
本页中,将就本公司充分利用区分所有办公室的优点进行建议与阐述。

租赁”办公室与
购买”办公室的对比

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如果从中长期视角考虑,一般情况下,比起“租赁”而言有效利用贷款“购买”物业的方式更能降低全年支付总额。并且,贷款清偿后还能保留没有负债的资产。此外,因持有不动产还有助于提高信贷限额,更加容易申请贷款,必要时还可作为可出售资产活用,是对主业没有任何影响的优良资产。即使每月支出的成本相同,在“购买”的情况下,资产也将逐年积累。

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购买的优势

让我们来结合实际的现金支出情况思考一下购买办公室的优势吧。如果用20年贷款购买全年支出总额为1,000万日元(不含更新费)的物业,将贷款支付额与固都税(固定资产税和城市计划税)、管理费以及修缮基金累加起来的全年支出总额为1,353万日元。如果仅看这一项,与租赁并没有太大的差异。但是,考虑20年后,如果采用租赁方式,已支付的约2亿日元的租金将全部成为外部流失费用,相反如果购买办公室的话,约2亿日元将成为不动产资产。即使考虑购置时的各项费用,20年内支付高达2亿日元的租金与获得2.5亿日元的不动产资产相比,哪一种做法更有优势一目了然。

租赁”与“购买”价值2亿5千万日元物业时的全年现金支出

  • 物业 物业
  • 典型案例 典型案例

    物业价格
    ¥250,000,000

  • 首付款 ¥50,000,000
    贷款 ¥200,000,000
  • 偿还期限 / 利息 20年 / 1.0%
    购置时的各项费用等 ¥3,500,000
  • 租赁的情况下

    租金/月¥12,000,000

    全年支出合计¥14,400,000

  • 购买的情况下

    贷款支付¥11,037,463

    管理费、修缮基金¥1,500,000

    固都税¥1,000,000

    每月支付¥1,044,789

    全年支出合计¥13,537,463

  • 矢印
  • 矢印
  • 20年后的不动产资产及外部流失费用

    20期间 不动产资产¥0

    20期间 外部流失费用¥300,000,000

  • 20年后的不动产资产及外部流失费用

    20期间 不动产资产¥250,000,000

    20期间 外部流失费用¥74,200,000

  • ※假设20年期间产生10次更新费
  • ※物业价格为¥25000万,首付¥5000万,贷款¥20000万,固定利息为1.0%/期限20年
    ※偿还上述贷款每月需支付919,788日元,此外还需要支出管理费、修缮基金、固都税。
    ※上述模拟仅为个例,实际的融资状况会因顾客的财务状况而不同。
租赁的情况下 购买的情况下

区分所有办公室的免费指南
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通过“购买”,将财务成本控制到最低限度

有观点认为在当前的市场环境下购买物业所需的金额与20年持续租赁该物业时所需支付的租金总额相同。亦或是,将全年租金收入除以收益率即等于物业价格。结合前者考虑,如果是租金100万日元级别的办公室,购买价格约为2亿日元。如果按1.0%的利息、20年按揭的条件全额贷款购买该物业,其总额需要2亿4,240万日元。

如果从资产负债表的角度来考虑,2亿日元是物业的价格,因此计入内部储备资产。并将支付的4,240万日元利息计入亏盈表(P/L)。换言之,由于物业本身成为资产,成本仅仅是利息部分,因此可以说在财务上有很大的优点。

如果持有办公室,“偿还本金”的部分最终将作为资产保留

比较形象 比较形象

“售后回租”的可选方案。

在企业持续经营的过程中有可能会发生各种经营环境的变化。其中最大的问题应该就是需要紧急筹措资金的情形吧。在这种情形下,如果持有公司自有办公室,就能够通过出售办公室筹措资金。此外,充分利用“售后回租”,通过从买方处直接租赁办公室,也就无需进行搬迁,能够在与目前相同的商务环境下持续开展业务。

采用售后回租方式,从买方处直接租赁办公室

回租方式 回租方式

一栋所有与区分所有的对比

与“一栋所有”相比,如果是“区分所有办公室”,不仅购买价格合理,还能够转用为出租。此外,通过回避大规模修缮的风险,能够减轻业主的负担,并可实现享受二次开发的优点等较高的资产价值

主要优点 主要优点

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名为“区分所有”的持有公司自用楼的新形式

一定有人对购买公司自用楼抱有“是否导致不易搬迁”、“ 是否发生无用空间”等疑虑吧。但是,这不过是持有一整栋楼的情形。Vortex公司为您带来的不是“整栋持有”的提案,而是“区分所有(分层所有)”形式,将上述弊端和风险降低到最低限度。不仅购买价格合理,还能够转用出租。此外,通过回避大规模修缮的风险,还能减轻业主的负担,可实现享受二次开发的优点等较高的资产价值。