Ｑ＆Ａ
東京と地方、どちらの不動産が有利？
東京の不動産に投資する方が有利です。その理由をご説明します。
原則として、地方や郊外の不動産は投資対象になりにくい。それがボルテックスの考え方です。なぜそういえるのでしょうか。
東京ではもう不動産を増やすことが難しいというのがその理由です。東京では増やせない一方、地方や郊外ではまだ土地がありますので増やせます。
例えば東京の港区と千葉市を例にとって考えてみましょう。東京港区と千葉市のある一定のエリア内にそれぞれ不動産が1,000棟あったとします。10年後に千葉市では2,000棟に増えたとしても、東京では1,100棟程度にしかなりません。容積率を使いきっていますので空き地が少なく、物理的に増やせないのです。
では、なぜ不動産が増やせないと、投資には有利なのでしょうか。それは、持っている不動産の競争力と関係があります。
不動産の坪単価で考えてみましょう。不動産の坪単価は一定のエリア内での相対の価格となります。自分の持っている不動産がそのエリア内の坪単価で中間ぐらいの競争力を持っていて、そのエリア内では不動産が合計で1,000棟あったとするならば、500番目に位置していることになります。でも、そこに同じようなビルが新しく建設されると、自分の不動産のランクは下がってしまいます。いまの例で考えるなら、さらに1,000棟新築ビルが増えると、自分の不動産は2000棟のうちの1,500番目ということになるわけです。
このように競争力が下がると、当然、家賃にも大きな影響が出てきます。
以上のように、不動産の競争力を維持させるためにも、容積率を使い切っていて建物の増やせない東京の方が、不動産投資には有利というわけです。
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