不動産投資事業用収益物件｜株式会社ボルテックス｜東京

Ｑ＆Ａ

【Ｑ】ローンの金利が上昇した場合は？

不動産投資を始める時には、事業用不動産を購入するためにローンを組みます。家賃収入をローンの返済に充てることによって投資は成立していますから、ローン金利が上昇し、返済金額が増えたら毎月マイナスを出すのではないか、とお考えでしょうか。

金利が上昇したとしても、それに等分にスライドして返済金額が上がるわけではありません。金利が倍になったからといって、返済金額が倍になるわけではないのです。例えば、元利均等返済のローンで見てみましょう。3,000万円の30年ローンで金利が3％とすると、毎月の返済額は126,482円です。その金利が倍の6％でも、毎月の返済額は179,866円。12万円が24万円にはなりません。

つまり、元利均等返済は、金利と元本をいっしょに返済します。金利上昇で増えるのはその金利部分だけです。返済を続ければ元本部分が減って行きますので、返済途中で金利が上がったとしても、かかってくるのは少なくなっている元本に対してです。極端な例ですが、返済期間の最後の1年にたとえ金利が100倍になったとしても、返済金額にあまり影響はありません。
つまり影響度は、時間とともに少なくなっていくので、上に膨らむ上昇カーブです。

それに比べて家賃はどうでしょう。家賃は物価の一つで、給料などと同様にお金の価値の尺度となっています。インフレに対し、理論的には年間複利で増えていくわけですから、上昇カーブは下に膨らみます。

つまり、金利上昇局面において返済金額と家賃のプラスのサヤはより拡大していく可能性があります。

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