不動産投資事業用収益物件｜株式会社ボルテックス｜東京

具体例

これが、ボルテックスの不動産投資です。

オフィスビルの区分所有を例にして、ボルテックスの不動産投資がどれだけの収益をあげるかをご紹介します。

投資対象物件について

実例としてご紹介するのは、港区にある築10年のオフィスビルの2階にある部屋。この建物は商業地域にありますが、3階以上は住宅になっており、2階の部屋はオフィスとしての使用が管理組合規定により認められています。

投資対象物件のプロフィール

物件所在地 東京都港区 物件価格 3,895万円 賃貸対象面積 74,44�u　22,51坪 管理費 40,302円 修繕積立金 4,746円

投資条件

この物件に関しての融資条件は以下のとおりです。頭金の779万円が投下資金となります。

頭金 7,790,000円 融資金額 31,160,000円 金利 3,125%（変動） 返済期間 20年 月々返済金額 174,769円

テナントを決定し投資スタート

事業用不動産専門の情報誌やインターネットサイトなどに情報を流し、テナントを募集。打診のあったテナントとは賃料の交渉を行い、めざす収益を実現できるよう努力します。
テナントが決まり、賃貸契約を締結すると、いよいよ投資がスタートします。

賃料 356,999円 成約賃料＋礼金2ヶ月 1,070,997円

スタート時のキャッシュフローは以下のようになります。支出はローンの返済額と管理費用等の合計、収入はテナントからの家賃です。

２年８ヶ月目。空室が発生。

新たなテナントを募集しなければなりません。周辺地域の調査から、当物件には、同様のオフィスよりも飲食店を入居させた方がより高い収益をあげられることが判明しました。
しかし、管理組合の規約により、飲食店は入居させることができないようになっています。そこで、ボルテックスの担当が物件のオーナーであるお客さまの代理として組合と折衝にあたります。組合の総会にも出席し、飲食店の入居を認めさせる働きかけを行います。そして、数回の折衝の後、規約変更を認めさせることに成功します。

飲食店テナントを募集。以前のオフィスでの使用よりも高い賃料での契約が成立しました。募集コストに830,366円、空室期間は家賃収入がありませんので、その期間、月々の収支はマイナスになりましたが、賃料のアップや成約賃料の収入により、長いスパンでみればプラスとなります。

賃料 378,167円 成約賃料＋礼金2ヶ月 1,134,501円

金利上昇

ローンの上昇が急上し（短期プライムレートが0.5%上昇した為その分上乗せされました）、返済金額がアップ。支出が増えましたが、収支はプラスを維持しています。

20年目キャッシュフロー

20年目にローンの返済が完了すると、支出は管理費用のみとなります。これ以後、毎月の収入が大きくなります。

25年目のトータルでの収益は

最初の投下資金779万円に対し、トータルでの残高は約5000万円。
結局年22％の利回りとなりました。